15城推进二手房指导价,政府定价时代来临?

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

(文/张志峰 编辑/马友友)2022年伊始，不少城市又传出信贷政策放松导致二手房成交量回升、1月有望小阳春的利好消息。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，信贷政策确实略有放松，但成交止跌或回升只是相较于前面几个月的冰点而言，楼市是否回暖还要看接下来信贷政策走势如何。

回望2021年的二手房市场，深圳、上海、广州等多个热点城市的房地产市场热度骤然降温，购房者预期被彻底扭转，最直接的导火索非二手房指导价莫属。有人甚至认为，该政策的出台标志着楼市进入政府定价时代。

58安居客房产研究院统计数据显示，12月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨1.9%，但二手房挂牌均价环比仍微跌0.06%，为16829元/㎡。其中，已落实二手住房参考价制度的宁波、成都、三亚、西安、温州、合肥和北京等7城价格依旧保持环比下跌趋势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，政府制定参考价的初衷是“三个引导”，即引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款。“参考价就像一个准绳，政府掌控这个准绳，市场价格就向它靠拢。”

深圳首创，立竿见影

在此之前，此前关于楼市的调控政策多集中于新房市场、开发商、融资信贷等方面，鲜少直接干预二手房价格的。

然而，以深圳、上海、杭州为代表的热门城市，热度始终不减，房价甚至呈现病态增长，新房限价政策之后多地一二手房价格倒挂现象(同片区二手房价格高于新房)严重。

最为典型的案例便是炒二手房模式升级成“杀猪盘”，即某一团伙内部成员互相买卖炒高房价，等待“猪”来接盘。彼时甚嚣尘上的“深房理”一案便是因涉嫌组织及培训此种骗术团伙而被查。

可怕的是，全国各地的“深房理”不计其数，不少投资客抛却本职工作，以此作为财富增长主要方式。

于是，二手房指导价应运而生，“出生地”恰恰是此前炒房最为疯狂的深圳。

2021年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

同时，监管要求各大银行在办理二手房屋按揭贷款业务时，必须以住建部门备案的网签合同作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，简称“三价合一”。

“三价合一”使首付支出方面的大增将很多购房者拒之门外，以一套原价500万元的房屋为例，原本首套房买家只需要准备150万元首付款即可。但假如相关部门认定指导价应当为300万元，那么银行便只能发放210万元贷款，若房东卖价不变，买家就需要准备290万元首付款，几乎相当于原来的两倍。

这一政策的实施，直接导致市场成交规模和价格水平出现大幅幅度缩水，市场预期被大幅削减。结合新房端、信贷端等调控政策，深圳楼市彻底凉凉，甚至创下“十一黄金周”0成交的历史。

此外，主管部门还不定期地对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传等进行整治，彼时沸沸扬扬的“水果暗号”(以不同水果来暗指房屋真实价格)就是由此而来。

深圳某中介以不同水果代指房价

截至目前，紧随在深圳之后，2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。

业内普遍认为，作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策，二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。