集中供地开始灵活调整,继融资端后土地市场能迎来拐点吗?

深圳今年的第四批次集中供地依然表现不佳。

近日，深圳推出的7宗地块成交6块，1宗流拍，成交总金额97.27亿元。不到百亿的总成交额，在前几年土地市场的高点时，甚至在深圳不够买下一块地。

虽有地块流拍，但这一轮深圳供地还是有积极信号，参与房企的数量明显增加，尤其是民营企业。

据深圳规划和自然资源局数据显示，参与这次土拍的企业共计53家次，其中民企22家次；除本地企业外，外地企业达到33家次。不过最终绝大部分还是由国资企业拿下。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房企这次参与度高主要还是地价比较低，地块区位较优，政府让利也较足，同时企业也有补仓需求。而且，近期资金面的政策利好，也在预期上有促进作用。

但总体来看，短期内土地市场回暖趋势仍不明朗。

从去年22个重点城市试点“两集中“供地后，一般是按照每年三轮的节奏来供地。

深圳今年出现第四批集中供地，本身也是因为土地市场不景气。而打破集中供地年度不超过三次的限制，不仅只有深圳，北京、上海和广州另外三个一线城市也启动了今年的第四轮供地，北京将在11月底竞拍，上海和广州则在12月。

为了以更灵活的方式稳定土地市场，核心二线城市中，南京、武汉和苏州等都启动了年内的第五轮供地。

随着土地市场进入新阶段，各地开始因城施策对“两集中”供地模式进行适当调整，这将成为今后土地市场的大趋势。

供地变奏调整

2021年2月，“两集中”供地政策开始在22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。

彼时政策的初衷是为了通过集中公开出让提高市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度、稳定地价的目的。

除22城之外，2021年还有徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市主动加入了“两集中”供地的队伍。

22个试点城市的第一轮集中供地在2021年6月底全部结束，在当时房地产市场仍处行情火热的情况下，各大房企的参拍热情高涨，不少热点地块溢价率和成交价刷新记录。

为抑制高溢价，同时平稳地价，从去年第二轮集中供地开始，各大城市开始调整土拍规则。但众所周知，下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。

到今年，各城市供地的目标已经从减少高溢价地块变成了提升房企拿地积极性。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春指出，自去年22城试点土地集中出让以来，随着土拍热度的变化，集中供地的土拍政策整体呈现“松-紧-松”的格局。除了降地价、提销售限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。

为了减少集中拿地给房企带来的资金压力、增加房企参与拿地的积极性，徐州、西安、南昌等部分自发跟进“集中供地”的城市以及22城中的长沙，已选择退出“集中供地”模式，逐步恢复常态化供地。同时，22城中多地都将供地批次增加到四批、五批、甚至六批。

厦门、济南、青岛、重庆、深圳等城市在今年初就明确将集中供地从三批增加到了四批，后来广州、天津等陆续发布四批次供地公告，如今南京、武汉、苏州、无锡已经进入第五批集中供地周期，武汉更计划还有第六批供地。

据中指研究院监测，今年三批次推地时间较去年均提前，但在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，土地推出规模普遍缩量。

截至10月27日，22城中已有19城发布三批次土地公告，22城全年供地计划完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成。

即便如此，在房地产大环境未有明显改善的情况下，土拍市场的低温态势未改。

据中指研究院统计数据，已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3%，较二批次上升3.3个百分点；成交地块中达上限地价的地块占比仅11.5%，较二批次下降13.5个百分点；底价成交地块占比达75.7%，较二批次提升17.0个百分点。

截至11月23日，除了沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城成了三轮集中供地，共计出让土地352宗，涉及土地出让金4692亿元。

综合来看，各地继续优化调整三批次土拍规则，叠加政府持续加大优质地块推出力度，以提高企业参拍积极性，土地流拍撤牌率相对稳定，但地块底价成交占比明显提升，成为市场主流，

从拿地企业来看，去年下半年以来，地方国资拿地现象日渐凸显。进入2022年后，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力。2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上。

今年来，地方国资在拿地规模上越发突出，但项目入市情况不容乐观。据中指监测，截至今年8月，地方国资集中拿地项目入市率仅9%，其中城投拿地项目入市率仅6.7%。

为防范地产债务风险以及严肃财务纪律，财政部10月份印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

财政部发文后，无锡进行的四批次土地拍卖中地方国资拿地金额占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%），可见该政策对于限制地方国资拿地起到一定约束作用。

土地市场触底

“集中供地还会延续，但各地将会采取更灵活的方式，不在局限于三轮。”一位头部房企人士告诉界面新闻。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春也认为，去年集中供地的出台是为了防止土地市场过热。但是出台之后，整个房地产市场出现了较大变化，部分企业的资金链趋紧，从而导致后续集中供地政策越来越宽松，市场的效果也是持续不佳。

谢杨春表示，未来集中供地的模式可能会发生两方面改变，第一就是增加集中供地的批次，今年很多城市已经开始采取这样的措施，后续可能还会有更多城市加大供地批次；第二就是部分城市已经不太适合放在集中供地的名单之中，如长春、沈阳等。

中指研究院也指出，2022年三批次土拍市场呈现出央国企拿地力度减弱的特点，叠加相关政策对地方国资参与土拍的约束，短期来看，土地市场低温态势或难改，预计后续各地会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整。

土地市场低温的直接原因在于房企拿地积极性大幅下降，而导致房企不拿地的原因则是资金压力。

11月以来，针对房企融资端的政策接连发布，从支持房企债券融资的“第二支箭”到 “金融16条”和置换预售监管资金，力度空前。

国泰君安首席地产分析师谢皓宇称，在当前政策背景下，对于2023年的预期都会有系统性的改善。对于销售和地产投资，我们认为会是一个危机模式解除后的改变。

谢皓宇认为，2023年的地产投资大概率还是会有一个正增长，2022年受拿地的影响拖累也比较严重，那么2023年也就不会存在一个比较大的拖累项，尤其在一些重点城市拿地的力度会比2022年还要再更强一些，拿地2023年不会成为一个拖累项目，但是在建环节会成为一个很明显的增量项目。

尽管拿地项不会成为地产投资的拖累项目，但也很难有较大改善。

从资金支持来看，近期融资端并没有释放专门针对房企拿地的资金，尤其是在关于置换预售监管资金的通知中强调，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

此外，销售端的走势才是决定房企是否拿地的核心因素。国盛证券研报指出，由于开发商以销定产的拿地策略，预计近期土拍数据难以明显复苏。

一位房企投资人士对界面新闻表示，从整个房地产行业来说，融资端要先解决的是项目保交付，然后是公司正常的运营，然后再择机优选好的土地进行拓展。“对我司而言，依然在关注好城市的好机会，这一块随着融资的逐步放开，会根据对市场的预判进行比选。”

“融资端的放松是利好，但是我们同样关注市场的恢复情况。你可以理解为，以前是没钱，现在即便有钱了，也不敢乱花，要看花出去值不值，性价比高不高，以及花出去后多久能收回这份投资。”上述人士称。

他还指出，公司现在拿地依然谨慎，年底出让的地块，如果不是位于质素特别好的地段或者区域都不会太关注，现在只会关注市场和客户端恢复较快的城市以及资源极度优质的地块。

中指研究院也指出，预计未来在销售市场未明显恢复前，土地市场或延续低迷态势。

来源：界面新闻