销售回温 投资波动 房地产仍处于“调整期”

尽管市场尚未全面复苏，但在今年以来的各项稳楼市政策下，房地产销售正在持续回暖，并成为市场中最重要的利好消息。

5月16日，国家统计局发布数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积3.76亿平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4个百分点；商品房销售额3.98万亿元，增长8.8%，增幅扩大4.7个百分点。

其中，3月和4月，全国商品房销售额连续两个月同比正增长。

但在供应端，市场情绪仍待继续复苏。今年1-4月，全国房地产开发投资3.55万亿元，同比下降6.2%，降幅连续两个月扩大。同在供应端的房屋施工面积、新开工面积指标，降幅也有所扩大。

分析人士认为，经过最近一年多的深度调整后，房地产消费端获得的政策支持力度较大，需求也得到释放。供应端受困于流动性问题，积极性虽有提高，但与理想状态仍有差距。

对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖的解释为，“房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。”他认为，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

促需求政策发力

今年以来，各级监管部门继续出台稳楼市政策，并保持着较高的密度和频次。据中原地产统计，今年前4月，各地房地产政策累计在270次左右。

其中，对需求端各项限制性政策的放松，成为主要特点。具体表现为：降低首付比例及房贷利率、放松限购限贷限售等政策、提高公积金贷款及租房提取额度、推进带押过户、发放购房补贴，等等。

这些政策对需求端的提振作用较为明显。2023年以来，稳楼市政策的发力和疫情防控政策的调整，使得前期累积的购房需求开始释放。3月，传统“小阳春”到来，全国商品房累计销售额同比“转正”。4月，商品房累计销售面积也接近去年同期的水平。

付凌晖表示，政策效应逐步显现，前期疫情积累的需求释放，是推动市场升温的主因。从区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

国家统计局的数据还显示，3月和4月单月，全国商品房销售面积仍然低于去年同期，但销售额连续正增长。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这反映出新房的均价明显上涨。主要原因有二，一是销售分化比较明显，热点区域、高端改善盘销售去化好，带动价格上涨；二是这些楼盘去化快，开发商提价现象比较明显。

事实上，当前的房地产销售规模并未恢复至本轮调控前的水平。且根据机构统计，从4月下旬开始，市场交易规模就出现波动，反映出市场情绪有所波动，市场复苏的态势也不稳固。

但对于饱受流动性困扰的房地产业来说，此轮市场的升温，对改善现金流仍起到了积极作用。

今年1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%，降幅连续三个月收窄。其中，定金及预收款同比增长4.0%，个人按揭贷款同比增长2.5%，成为仅有的两个正增长指标。

4月份，房地产开发景气指数为94.78，进入2023年以来已连续4个月扩大。

供应端信心仍待恢复

与需求相比，供应端的恢复速度有所迟缓，且近期也出现了一定的波动。国家统计局的数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资3.55万亿元，同比下降6.2%。今年1-2月，该指标降幅曾比去年同期大幅收窄，但最近两个月又连续扩大。

同样在供应端，房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%，房屋新开工面积下降21.2%，降幅也有所扩大。但在市场升温的带动和保交楼政策下，房屋竣工面积增长18.8%，增幅连续两个月扩大。

今年以来，国家统计局未再公布房企拿地数据，但据机构统计，今年1-4月，房企拿地规模有近两成的降幅。

在房地产的传导链条中，市场销售往往最先作出反应，供应端则具有一定的滞后性。同时，相比于购房者的情绪变化，开发商在投资中更为谨慎。这也使得在房地产市场复苏过程中，投资端的数据变化相对迟缓与保守。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，虽然政策对供应端给予了不少支持，但当前多数房企的着力点在于去库存，因此总体投资意愿相对不强。房企仅在库存消耗较大的热点一二线城市有补仓意愿，这也使得近期热点城市的土地市场有所回温。但总体来看，去库存压力仍然明显。

截至今年4月末，全国商品房待售面积6.45亿平方米，虽比年初有所下降，但仍为2017年下半年以来的高位。

按照付凌晖的说法，供应端和销售端的不同变化趋势，也说明房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

李宇嘉也指出，这种上游、下游分化的局面，将是近段时间的常态。在多方政策纾困下，各地将消费摆在更加重要的位置，需求端得以快速复苏，但供给端的制约因素在于暴雷企业风险处置和债务偿还，这两方面问题的解决仍需时间。

好消息在于，宏观经济政策的稳定，将为房地产市场的企稳赢得时间和空间。4月28日召开的中央政治局会议指出，恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。对于房地产，保持“房住不炒”定位，强调“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，对于房地产来说，促需求也将是未来的侧重点。同时，会议对房地产的定调未改，政策环境整体或仍处在宽松期。她认为，各地优化政策的跟进节奏或将加快，并使热点城市的活跃度得以保持。供应端短期改善的难度较大，但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑，且东部地区房企投资意愿相对较好，短期新开工面积、开发投资额有望得到修复。

来源：21世纪经济报道