“保交楼”周年调查:纾困资金门槛不低,盘活项目占比不高

去年此时，全国多地烂尾楼业主发布“停贷声明”，引发行业震动。此后728政治局会议明确政策基调，规模数千亿的纾困资金入场，一场轰轰烈烈的“保交楼”行动开始推进。

一年过去，各地交付成绩如何？一份业内调研数据显示，截至5月全国保交楼项目交付比例已达34%，其中华南地区交付比例达56%，华东地区40%，较低的西南和华中地区分别为15%和16%。

有出险房企人士告诉第一财经，自政策加大力度保交楼以来，有可喜之处也有现实困难，一方面纾困资金推动了部分项目切实复工、交付，但那些“资不抵债”的项目，拿不出充足抵押物申请借款。“我们项目太多、情况太复杂，有的项目钱够复工但不够完工。”

业内人士建议，“保交楼”工作仍需政策加大推进，比如银行端解决因支持“保交楼”放贷形成坏账的问题；提供配套资金用于支持“保交楼”的银行，允许适度突破“房地产贷款集中度”要求等。

烂尾楼仍是难啃的骨头

房企停工、楼盘烂尾，背后往往关乎着不菲资金，现实中解决起来并不容易。

近日便有网友在人民领导留言板称，自己购买了河南省平顶山市永基状元府项目房源，但6号楼9号楼到现在都没复工，且存在复工后又停工的情况。

对此，河南省平顶山市湛河区人民政府办公室表示，上述项目2014年7月正式开工，后资金链断裂，2017年停工。2019年多次与相关银行协商，并签订债务和解协议、成立监管账户；当年7月，举行复工仪式，项目陆续复工。2021年7月，项目3、5、7、8号楼交房。

好消息出现不久，又有“意外情况”发生了。2021年10月份，平顶山市农信办、市郊农信联社、新华农信联社合并为平顶山鹰城农商银行，开发商申请的按揭贷款，由于种种原因未批复，导致资金链断裂，2、6、9号楼停工，目前开发商正在筹措资金，待资金到位后复工。

从开工至今，这个项目前后已历时近十年，但仍是城市土地上待处理的“伤疤”。有购房者甚至2013年便已交付定金，十年过去后仍然无法入住。

以前，各地此类零散出现的烂尾楼问题不断，但去年诸多规模房企陷入资金危机，导致旗下项目停工，引发了新的连锁反应，“保交楼”成为行业最重要的话题之一。

今年年初，克而瑞发布了一份报告，对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，显示尚有126个项目（占比43%）处于停工状态，保交楼的任务依旧“道阻且长”；16个项目间歇式、小范围复工，二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个，占总量21%。

进入2023年，房企拼力“保交付”，不过整体进度仍较为缓慢。据百年建筑网组织全国各地1114个项目进行的保交楼进度调研，截至5月全国保交楼项目交付比例已达34%，较3月增加11%，各地区分化较为明显，最高的华南地区达到56%，西南和华中则只有15%、16%。

从施工进度看，项目中处于装饰装修阶段的占比最高，达到50.4%；第二部分是主体结构施工期，占比为33.7%；已封顶的占比达到12.9%，烂尾占比2.5%，占比最小的为土方及以前部分，仅为3%。

“政策大力支持保交楼一年来，可以说有看得见的成效，至少纾困资金在切实推动，也让大家看到了实实在在的开工和交付。”郑州一位本地房企人士称，当地几个此前典型、有代表性、知名且烂尾许久的项目，都在这半年里交付了，也算是有所进展。

集中资源“保交楼”，也成为当下房企的一致动作。据亿翰智库统计，头部企业仍然是“保交楼”的主力，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，TPO10房企的交付套数超过整体的一半,其中碧桂园交付套数27.8万套。

此外，绿地集团上半年实现交付面积1123万平方米，同比增长20%，交付总套数约10万套。龙湖集团方面表示，上半年在全国37座城市的84个项目，共计交付约6.2万套住宅，其中约20%项目提前一个月以上交付。融创方面表示，上半年交付房源11.7万套。

没有无差别救助

“停贷潮”出现后，监管对此给予充分重视，并出台配套政策保交楼。

去年八月，住建部、财政部、央行等出台专门措施，通过政策性银行提供2000亿规模的专项借款，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，期限不超过两年，“封闭运行、专款专用”支持保交楼。

进入11月，2000亿元保交楼贷款支持计划出台，央行推出规模约2000亿元的无息再贷款，支持商业银行推动化解未交楼个人住房贷款风险，保交楼整体资金池达到4000亿元。

从实际情况看，专项借款有资金规模与申请难度的限制，并没有无差别救助项目及企业。

华东某出险房企人士告诉记者，关于纾困资金想申报的都可以提交，相关部门会根据客情及项目情况来选择，从申请到放款大约需要半年周期，虽然审批流程繁琐，但也算是迅速了。

值得注意的是，上述人士表示，纾困资金“挑项目”，并没有无差别救助。其中，最重要的门槛便是项目资产要大于负债，政府需要审计相关数据，合格可抵押后才可以；此外，优先审批当年交付的项目，区里指挥部也会成立专班，推动相关工作进展。

由此可见，“保交楼”在执行过程中存在优先级，即先支持货值能够覆盖建设成本的项目。但在现实情况中，由于此前预售资金监管的缺失，大量项目的货值已无法覆盖后续的建设成本，这也导致真正受到专项资金支持的项目数量相对较少。

华中某出险房企内部人士还表示，房企申请专项借款需提供抵押物，并且不同城市对“抵押率”的设置不一样，有的能做到七成，有的则只有五成。“抵押率”即贷款本金利息与抵押物估价之比，如果抵押率设置得越低，说明在同等抵押物的情况下，房企可贷到的资金越少。

因专项借款有门槛、僧多粥少，这一年该人士所在房企有项目因剩余货值不足、没有充足抵押物，难以达到审批要求；部分项目虽然拿到了专项资金，但只够动工不够完工。“因覆盖项目有限，加上抵押率较低，不能跨城市或项目提供交叉担保，部分项目难获资金。”

“这一年不少项目有进展，后续我们在保交付上难处理的项目，大多是滞销、重复抵押、交叉债权、和缺少剩余货值的。”该房企人士表示，不过保交楼专项资金进场后是优先退出的，所以后续更难解决的主要是那些远郊滞销、以及尾货不充裕的项目。

前述华东出险房企内部人士则称，一般出问题的，大多是长销售周期的项目，政策强监管后问题不是特别大。但还有很多因素影响复工，比如合作方躺平的项目，因资金付款问题，影响总包支付、工程进度。还有总包爆雷的情况，即使房企按期支付也面临停工，最后不得不换总包。

还有哪些发力空间？

国盛证券在一份研报中称，当前保交楼持续推进但进度稍慢，区域之间进展分化明显。从目前已落实的保交楼资金看，后续总量资金仍需加码，在地方、项目执行力度上也需加码。

相较于专项借款，保交楼贷款支持计划的资金投放主体为商业性银行，为全新的、阶段性政策。但在执行过程中，同样存在金融机构参与意愿的问题，整体而言，该部分资金有待加速推进落地。

近日，建设银行山东省分行成功投放首笔“保交楼”专项借款配套融资1亿元，这是该省国有大行(不含青岛)首笔“保交楼”专项借款配套融资落地。河南濮阳日前也公布，已开展两批次“保交楼”专项借款工作，濮阳市银行机构也向“保交楼”项目提供配套融资9.21亿元。

住房城乡建设部部长倪虹六月底会见中国银行董事长葛海蛟时，肯定了中国银行为“保交楼”提供商业银行配套融资的积极态度及所做工作。同时提到，希望中国银行能在“保交楼”配套融资层面进一步加大工作力度，为促进房地产市场平稳健康发展作出更多贡献。

华安证券研报表示，未来或有更多政策出台助力“保交楼”快速落地。首先，解决银行因支持“保交楼”而放贷形成坏账的问题，改进放贷机制，与其余坏账进行区分；“三支箭”下增信发债等渠道变得畅通，但银行作为最后一环节，因坏账压力使得民营房企获取贷款难度变大。

其次，允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行，适度突破“房地产贷款集中度”要求。在重点地区适当调整个人按揭首付比例和利率；加强对房企等相关利益方的监管，例如加强预售资金监管，对刻意躺平、挪用预售资金的的企业追究相关责任。

亿翰智库则认为，当前“保交楼”存在两个问题，一个是市场化逻辑下支持资金滞后且不足，此外“保交楼”在执行过程中存在明显的优先级，货值无法覆盖建设成本的项目得到支持的顺序相对靠后。此外，当前出险企业面临各种纠纷，和债权人的激烈博弈仍在进行，也影响保交楼的推进。

“债务纠纷和资金不足的问题互相缠绕，增加了保交楼难度。”亿翰智库认为，要解决保交楼的问题，可能首要任务是将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。目前部分地区采用代建代管代持模式，即由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务，后续或成为解决困难问题方式之一。

来源：第一财经日报