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郁亮最新发声!摆脱旧有模式,万科未来要做三件事

来源:中国房地产报 更新时间:2023年07月02日 【字体:

“百感交集”,郁亮用这个词概括了过去3年房地产行业、万科以及每个人的不易。

6月30日,深圳大梅沙万科中心,2022年度万科股东大会如期召开,这正值万科新一轮董事会换届选举。

从2017年6月开始的首届万科董事会主席任期,今年58岁的郁亮已经在这个位置上有了两个任期。经万科股东大会表决通过,新一届董事会所有候选董事当选,郁亮再次获高票连任,他也迎来了万科董事会主席的第3个3年任期。

当股东提出让郁亮给自己过去3年的任期打分时,他说:“如果打高分就显得不合适,毕竟股价跌那么多;但打分特别低,我也觉得很虚伪,也是贬低了同事的努力。今天股东的投票就是决定要给万科管理层的分数。”

过去这3年,万科虽然活了下来,但也不可避免的经历了行业阵痛,销售、利润、毛利率、土地储备以及投资者最关心的股价均有所下滑。但万科依然在行业寒风中展现了韧劲和生命力。

“我们相信市场是永远不会饱和的,房地产市场是常做常有、常做常新,总有新的生意机会冒出来。”郁亮说,企业要抓住未来的行业机会,就要真正建立起全场景的综合竞争力,不能像传统模式下一味靠拿地和融资发展。

未来,万科会持续聚焦三件事情:一是提高开发业务的管理水平,这是万科的基本盘;二是提升经营服务业务的竞争力,扩大发展空间,争取更多回报,培养更多的优良资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。

“道路是曲折的,前景是光明的,只要方向对,我相信万科能够穿越周期。”郁亮再次对外传递了信心。

解决旧模式问题

走过房地产行业最艰难的3年之后,万科积极在内外释放乐观信号:“微光在逐步变成曙光”。在外界眼里,以居安思危著称的万科,现在已经是“轻舟已过万重山”。但这一次,郁亮给出了另外一个答案:想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长的时间。

他对房地产行业的判断是,正处于新旧模式转换阶段,过去3年恰好对应新旧模式转换承上启下的阶段。

“所谓'承上'是我们今天需要开始着手解决旧模式下存在的问题。”郁亮说,尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长的不可持续,但是比较惭愧的是行动上仍然没有完全摆脱惯性,出现了投资上有些冒进、产品操盘离散度比较大的问题。万科花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题,同时启动“开发经营服务并重”的加速转型策略,目前已经取得了一些进展,今年整体有望给财务报表带来正向贡献。

“启下”指的是在新旧模式转换过程中需要去探索新的模式、寻找新的出路。消费者的需求更新迭代非常快,好的东西总是受人欢迎的,只要发展商能提供好的产品和服务,真正能满足人们的需要,市场机会是有的。

“但要抓住这个机会就需要新的能力,什么能力?在我看来是全场景的服务能力。”郁亮说,旧的模式下发展基本靠拿地和融资,但在新发展模式下,如果还只是靠这两招,可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。

罗马不是一天建成的,房企要想脱胎换骨还需要很长时间。

郁亮坦言,目前的市场环境下要消化过去的问题,可能比预想的时间要长,转型也会经历一些阵痛,经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当长的时间。

“说不着急显然是不可能的,但再着急也得静下心好好做事。我们还是会坚持开发经营服务并重的策略,努力把每一步都走好。”郁亮说。

作为大股东的深铁,在现场也表达了对万科管理层的支持和信心。深铁董事长辛杰表示,2018年万科提出“活下去”的时候,市场还有一些不同看法,但时间证明万科的经营班子是有前瞻性的,面对行业的剧烈调整,做出了正确的战略判断和经营调整,深铁投资万科是一个正确的选择,深铁对万科的全方位支持坚定不移。

新3年接棒往前跑

“我们能走到今天,依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒。”这是万科曾经的自我评价。

时间回到2018年,那是万科进入“郁亮时代”的第一个完整年度,他在9月喊出“活下去”,彼时被认为是在向行业传递焦虑,结果“活下去”变成了房地产行业一个特别真实的存在。2022年,郁亮强调房地产行业已进入“黑铁时代”,他提出“破釜沉舟、背水一战”。他说自己的一切判断都是基于八个字——尊重常识,敬畏市场。

每一次郁亮振聋发聩的预判让行业震惊之余,也一一得到了验证。正是这种超强的危机感和对行业的精准预判,郁亮为万科穿越周期打下了基础。

在今年3月31日的业绩发布会上,郁亮认为当时较为回暖的市场既没有狂飙,也没有倒春寒,市场仍然处于温和恢复阶段。万科将认准大势,做好自己的事。

“实际情况比当时预期要差一些,从目前看信心还需要进一步重建。”郁亮在本次股东大会上谈及市场现状时表示,目前市场短期确实有压力,合理的需求没有得到释放,成交也没有达到合理的水平,很多先行指标告诉我们,6月份的市场表现不容乐观。

但他依然看好市场的长期需求。

郁亮认为,未来10年还会新增将近7000万城镇人口,有2.6亿新市民将扎根下来,他们住房改善需求大。此外,城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的,2/3的住宅连电梯都没有装,有改善提升的空间。城市居民还有改善需求、度假旅游的需求等,这是合理增长的需求。因此,从需求和购买力来看,市场的长期基础仍在,“有没有”方面还有结构性空间,“好不好”方面潜力更大。

“我相信随着外部因素趋于稳定,房地产市场也会恢复到合理的成交水平,所以我基本上还是没改变之前的看法,房地产行业下有保底线,上有天花板,还是在一个缓慢的复苏过程中,只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”郁亮坦言。

万科总裁祝九胜也在本届股东大会上获得连任。

在被投资者问及行业形势时,他用了“短期有压力、努力有成效、长期有信心”这三句话概括回答。祝九胜说:“面对变化,我们坚持不变,要提升自身的投资能力和经营水平。”

他直言不讳万科在过往有两个问题没有做好,第一是投资追高,第二是作为一个全国性布局公司,万科的经营离散度较大。

“针对上述两个问题,万科从去年开始有针对性地开展工作,并取得明显改善和进步。”祝九胜解释称,解决经营离散度问题,主要靠抓产品管理和产品线管理,一方面,在把产品管理做到位的同时,用产品线管理方式找到不同区域市场的共性;另一方面,把产品线管理与供应链结合起来,以解决批量处理能力。

“充满信心”,这是祝九胜对于行业未来的预判。他说,信心既取决于客观的势,也取决于主观的心。第一是行业机会,房地产是一个10万亿元级别的市场,未来还会出现新需求、新业态、新赛道。第二是自身有能力接棒往前跑,万科较早布局了长租公寓、商业、物流、酒店,具备接着往下跑的能力和条件。第三是多赛道可以跑得远,但需要有耐心,万科的股东和投资人给予了万科很多耐心。

祝九胜说:“只要大方向是对的,无论路有多遥远,万科都会坚定地走下去。”

当有投资者对大股东深铁提出“对万科的发展满意吗”?辛杰的回答是:我们是满意的。

随着新一届董事会的更迭,郁亮掌舵下的万科也开始了重新挂帆起航的新三年。

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