购房门槛高 打动刚需成下半年楼市攻坚战关键

2011年以来，房产调控风暴愈演愈烈，当打出“限”一套组合拳之后，刚需人群成为住宅市场的绝对主角，也成为支撑上半年成都楼市核心力量。据嘉联地产提供的数据显示，上半年成交量来看，总价在60万到80万的70—90平方米的套二户型成为绝对的市场主流，成交面积和套数在众多户型区间中均排第一。然而，随着房产调控政策的深化、细化，刚需群体也面临着放贷难、门槛提高、加息预期依然存在三大困境。如何抓住刚需将成为下半年楼市攻坚战的关键。

上半年

调控见成效刚需购房是主力

据嘉联地产提供的数据显示，2011年上半年，成都主城区住宅新增42288套，供应面积406.58万平方米；住宅市场成交36516套，成交面积348.57万平方米。从新增供应量和成交量来看，与去年同期相比总体变化不大。上半年成交量来看，总价在60万到80万的70—90平方米的套二户型备受刚需人群青睐，成交面积和套数在众多户型区间中均排第一。从区域板块选择上来看，由于城南聚集了凤凰城、悦城、心语花园、雍湖湾等品牌大盘，上半年城南以45%的比例高居榜首。另外，包括华阳、大丰等近郊，越来越受到刚需群体的关注。从市场上来说，目前东南西北都有不少价格适中的“刚需”盘。

四川中原地产市场研究中心副主任周觅分析认为，“上半年房产调控政策已初见成效，投机性需求得到抑制，房价总体表现平稳，住宅市场刚性需求仍是购房主力军，也是支撑上半年楼市销售的主要客户群体。

另外，虽然目前保障性住房开工量、建设力度都很大，但是，保障性住房建设近几年才开始动工兴建，一般需要等2年后才能交房，短期内对市场影响不大；另一方面，由于条件限制，仍有许多刚需被排除在外。”

下半年

购房门槛提高打动刚需成关键

急于买一套婚房的刘冰，今年1月就向银行申请贷款，直到6月份，才真正办理下来。他说，“如果房子没买下来，婚礼也没法办。像我这样的，还算运气好的，有些购房者因银行资信问题或贷款额度过高等问题至今还未拿到款。”据业内人士分析认为，“银行存款准备金率不断上调，银根紧缩意味着银行放贷将减少，成都不少银行每个月都有一定的放贷限额，而贷款买房的刚需购房者又较多，于是对刚需的资格审查也非常严格，不少刚需就这样被‘限贷’了”。

在银根紧缩的大背景下，目前成都许多银行已上调首套房贷款首付比例，从原来的首付三成上调至四成。2011年7月7日，央行再一次加息，而这已经是2011年的第三次加息，是自去年10月进入加息通道后的第五次加息。本次加息之后，房贷利率已经达到了最近10年来最高水平。不仅提高了购房成本，增加了购房者还款压力。

周觅认为：“目前对刚需影响最为明显的就是信贷政策，无论是提高首付比例、上浮利率，还是加息对靠信贷买房的刚需群体来说都非常具有‘杀伤力’。从去年到现在已经数次加息，对一些刚需来说已经有点‘吃不消’。另外，由于控制通货膨胀形势依然严峻，不排除下半年进一步加息的预期。同时，2011年下半年宏观政策将继续保持高压状态，政策有进一步加强的预期。对于迫切需要住房的刚需来说，下半年遇到合适的、心仪的房子，该下手时就下手。”