调控加码限购令进军二三线 成都楼市四大猜想

楼市调控持续加码，部分二三线城市即将划入新的限购范围。7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

此消息的出台，无疑对对目前平淡房地产市场再次冲击，在新的限购执行之前，开发商又将有怎样的准备？

猜想一

川内二圈层城市将会受限？

2011年5月31日，在四川宜宾这一川内二级城市内，一宗总价为4.13亿元的地块在拍卖会上被卖出。这块楼面地价为10800元/㎡的地块，在全川引起了关注。关注的焦点不止局限于地块价值本身，更多的舆论探讨引向“川内二级城市房价”，二圈层城市房价由此被推向风口浪尖。

不止在宜宾，南充不少新建住宅项目价格接近6000元/m2，甚至超过了成都郊县。在西昌，2008年房价仅2000元/m2到3000元/m2，如今已经是一路飘红至6000元/m2，不少新建住宅价格已经超过7000元/m2。四川省内二三级城市的房价如此火爆，是否会被受到本次二三线城市即将出台的限购令影响呢？

近日记者就此问题走访了龙泉驿区房管局。前些年发展相对滞后的龙泉驿，2005年区域均价在1800元/平方米左右，2010年均价4000元/平方米左右，如今已是一路涨至5000元/平方米。关于是否会受到二三线城市即将出台限购令影响的问题，龙泉驿区房管局综合科科长吴震表示，影响是肯定有的。就第二季度龙泉驿区住宅成交来看，并没有因为主城区调控产生溢出效应，反而减少。而值得关注的是，龙泉驿区购房主力为省内二级城市购房者，比例高达59.5%，大多是来自达州、内江、资阳、南充等地的购房者。看来处于成都周边1小时生活圈内的区域的二级城市购房者，由于龙泉驿交通便捷，经济环境好受到这些地区购房者的热捧。龙泉某楼盘置业顾问告诉记者：“购房者担心将来龙泉区域也限购，因此不管是本地人还是外地人都抓紧来买房。”看来二三线城市限购令尚未出台之际，市场或将出现空白点，也许住成都的最后机会已经到来。

猜想二

购买力如何释放？

住宅封流，资金流向商业地产？

二三线城市限购的强烈预期及首套房首付比例的提高使得市场刚需购买力大大受限，投资者与异地购房者将会被排除在外，投机投资性购房需求得到有效抑制。如若新政策出台，那么购买力将如何释放？

世家机构表示：“目前市场的投资经过数轮组合式密集调控，投资需求被大量抑制，大部分的投资者将选择持币观望，或是投资转向，商铺、写字楼物业将成为目前投资者的首选。”吉信行的吴紫静分析道：“从目前的情况的来看，对于老百姓来说，投资房地产是最简便也是最安全的投资渠道。”本轮调控意在去除住宅的投资化属性，不仅杠杆率变低，转让的成本也在增加。房地产投资作为周期较长，长期回报稳定的投资方式更易被投资者接受。有业内人士称：“投资商业地产更像是防御手段，而不是从盈利的角度考虑；当投资者所处的行业风险大于房地产业的风险时，房地产被视为对冲风险的工具。”

猜想三

开发商或将抢占有限资源？

除了政策继续紧缩彻底打消了一些开发商对于未来楼市的幻想，在高位存款准备金率下，央行三度加息，中央政府明确坚持实施稳健的货币政策，使得民间资本借贷成本大幅提高。加上信贷继续从紧，都对房地产市场形成调控的叠加效果。种种迹象显示，楼市将迎来新一轮的调控风暴。加码的调控，对于开发商而言，会产生哪些方面的影响？

首先是来自于心理上的压力。此前不少开发商寄希望于下半年政策松动，而本次的“新国五条”可以说是将这种期盼完全粉碎，中央对于长期调控的决心毫不动摇。许多准备下半年集中放量的开发商或许将因此打乱计划。上半年取得不俗业绩的开发商大部分都有布局二三线城市房地产市场，业内人士称：“当一线城市执行限购政策后，很多开发商选择向未执行限购令的二三线城市布局。一旦新一轮针对二三线的限购令密集出台，开发商在住宅市场将退无可退。”开发商或转型商业、工业、旅游地产，或者彻底放弃房地产行业。或“逆势扩张”，提前抢占二三线城市具有购房能力人群的资源，最终达到抢占市场份额的目的。

集中放量也是下半年不变的主题。嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永林分析：“在限购、限贷、限价的政策下，中央还在不断地针对房地产缩进银根，对于开发商来说，应加快出货的速度，坐等或慢跑都将影响项目的整体推进和面临更加残酷的竞争。另外在新的产品规划中，将根据政策调控下的客户需求作出调整。”世家机构也表示加紧出货是开发商的不二之选：“目前楼市调控政策步步紧逼，成都楼市成交低迷，开发商为刺激消费，一方面下半年集中推盘，另外部分融资渠道单一，资金链吃紧的开发商将加大优惠力度，力求出货。另外部分大品牌开发商下半年的开发重心也将转移至刚需产品，加大推货量以平衡企业整体的资金回笼。”

猜想四

将现经济“硬着陆”危机？

持续的调控政策，对宏观经济也产生了不小影响。自年初楼市调控政策出台以来，中国经济“硬着陆”的问题被多次提及。还记得2008年底金融危机，得力于政府多项刺激消费政策如7折优惠贷款利率，楼市回暖才带领经济强势反弹。而此番接连的调控政策若造成楼市大幅度回落，业内人士讨论经济有可能遭遇“硬着陆”。正是这样的言论，也带来了关于下半年政策放松、房价上涨的想象。

要避免硬着陆，惟有选择软着陆。本次“新国五条”关于加强保障房建设的要求恰恰将给房地产调控的负面影响提供缓冲。大量保障房的建设和供应，将会从一定程度上缓解房地产市场的刚性需求。一则避免大量需求在短时期内集中释放抬高房价，一则保障房的建设将大大增加房地产投资资金，使经济保持增长。同时保障房将满足有真实住房需求的人群，抑制投资性需求。保障房的建设必将促进房地产市场的健康发展。