短期内房价下降 已成大概率事件

中原地产：限购升级调控加码

今年2月限购令实施以来，一线城市和省会城市的房价涨幅逐步缩小。就成都来看，限购令出台后，商品住宅均价涨幅明显放缓，限购令对于抑制房价过快上涨的影响可见一斑。同时，一线城市被限购的需求逐步转向了地域上接近一线城市的二三线城市，加之二三线城市本地的投资需求，导致这些城市需求大量释放，房价快速、大幅上涨。为了不影响调控效果，7月17日国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，这意味着限购令升级，调控再度加码。

限购政策向二三线城市蔓延无疑将切断开发资金和投资需求的后路，在市场压力无处释放、信贷政策不断收紧，资金回笼日益困难的情况下，部分房地产开发商的资金链正面临着极大的考验。随着调控政策的层层加码，这些开发商也从年初遮遮掩掩的“假降价真优惠”过渡到目前毫不遮掩的“直降价大优惠”，无奈选择“降价补量”来缓解其资金压力。不少新开楼盘也都采取了“低价跑量”的手段来缓解资金压力。

据中原监测，限购令出台后，主城区商品住宅存量上扬，3月到6月累计涨幅达到57%，表明市场正朝着“供大于求”的态势转变。购房者的观望情绪将越来越浓，加之下半年秋交会势必将出现新一轮的集中放量，若需求跟不上，将会把部分开发商逼入进退两难的窘境。中原认为限购、停贷等短期政策手段的约束过于依赖行政手段，真正解决问题的根本在于牢牢抓住楼市退烧后可能出现的窗口期，将调控引向制度化、长效化。

思源经纪：品牌开发商加大推售力度

上周(7月18日—7月24日)有中粮祥云国际生活区二期、绿地新里柏仕公馆、华润置地·凤凰城三期、神仙树大院四期、中大·君悦金沙花园二期、ICON·英郡三期、天府世家、复地·云阅二期等8个新增项目。主城区供应面积为18.83万平方米，环比增长11%；主城区商品住宅成交989套，成交量为9.16万平方米，环比下降11%。

上周成都市场的表现为：成交继续低位，品牌开发商加大性价比房源推货力度。

思源经纪认为，宏观层面：PMI指数再创新低，下半年经济形势不容乐观。统计局公布今年6月PMI指数为50.1，然而在汇丰银行公布的预测值中，7月PMI指数将跌破50，该数据预示着2011年下半年主要制造业增速不乐观，给放缓中的GDP增长带来压力，也给经济“软着陆”带来了变数。像2008年后那样的部分制造业资金流入地产，推高投资性需求的效应，今年不复出现，限购政策强有力地将这部分投资热钱阻挡在了门外。下半年或出现经济形势下行、楼市下行的多重态势，大环境较为利空。

区域层面：成交低位运行，开盘高性价比项目还是有市场。本周成都城区成交依旧处于较低水平，下行通道已经形成。本周开盘项目中，依旧有热销项目，但主要为品牌开发商推出的高性价比项目，如：金牛万达、龙湖北城天街清水房、金楠府1批次高性价比房源，特别是北城天街，之前一直为精装房，但由于市场行情不容乐观，推出清水，采用灵活的营销策略跑量。

正合地产：上周开发商加大推盘力度

上周市区商品住宅备案成交9.22万平方米，环比下降10.83%，持续在周均10万平方米的低位水平波动。

从认购端数据看，上周认购成交面积9.91万平方米，环比下降2.27%，连续三周处于10万平方米的低位水平，主要原因是7月以来开盘项目较少，且无典型热销项目拉动，多数项目处于常规销售期。

上周，开发商加大推盘力度，成都市区住宅类项目新增推售2514套房源，合计29万平方米，环比前一周新增推售套数上涨约96.10%，环比前一周新增推售面积上涨约137.31%。截至2011年7月24日，今年市区商品住宅备案共成交401.91万平方米，41033套房源。成都市区二手住宅成交621套，高于政策调控以来535套的周均水平。

上周，市区商业成交0.91万平方米，市区办公成交0.94万平方米，近郊住宅成交7.69万平方米，远郊住宅成交4.44万平方米。

世家机构：供应量高走成交量低位徘徊

成交量低位徘徊与供应量高走，是最近一段时间成都市主城区商品房市场的基本特征，给各大房企带来了更多的压力，一些开发商已面临资金短缺，房价松动或不可避免。商品房方面，上周新增供应面积414049.87平方米，成交面积为136378.23平方米。供应量回升，成交量继续低位下跌。

商品住宅方面，上周新增供应与成交环比前一周均有不同程度增加，其中新增供应套数2068套，成交面积252192.89平方米，较之前一周分别上浮4.5%和22.44%；成交方面，上周成交套数1055套，成交面积96989.28平米，涨幅分别为7.54%与5.04%。

上周从成交套数看，高新区一枝独秀，成交套数691套，环比前一周有27.96%的增幅。成华区排行第二位，成交套数313套，但较之前一周有28.54%的降幅。成交量最低的是金牛区，成交套数141套，环比降幅32.54%。高新区环比增幅最大，金牛区环比降幅最大。从成交面积来看，高新区上周成交面积约5.81万平方米，排行首位，环比前一周上浮8.69%。其次是武侯区，成交面积约2.14万平方米，环比增幅为15.15%。青羊区成交面积约1.83万平方米，排行第三位。金牛区是降幅最大的一个区域，环比降幅为25.14%。华西都市报记者李晖

嘉联地产：主城区住宅均价环比下降12.4%星源行：商品房销售面积较上周减少6.9%

上周全市共有26个项目新增预售，其中主城区项目18个，郊区项目8个。新增预售总面积达58.52万平米，其中住宅面积47.62万平米，住宅总套数为4294套。上周，成都主城区住宅共成交1055套，成交面积为9.70万平米。从成都市主城区各区第30周成交量来看，高新区成交量居于首位，共465套，武侯区居第二，高新、武侯占全市成交量的58.8%，超过主城区的一半。锦江区成交77套，成交量仅占全市的7.3%，为主城区最低。在成交均价方面，上周锦江区成交均价为全市最高，为10100元/平米；高新区成交均价为全市最低，为7316元/平米。从近八周的成交情况来看，上周成都市主城区住宅市场成交面积为9.70万平米，环比上升5.1%。主城区住宅成交均价为8045元/平米，环比下降12.4%。上周成都全市无新增土地供应，也无土地成交。

嘉联指出，近段时间主城区成交量围绕10万平方米上下波动，成交套数围绕1000套左右徘徊。近期新增供应量却大幅上涨，连续两周新增供应超过20万平方米。商品住宅市场成交低迷与供应量的走高给各大房企带来了更大压力。在日前公布的“新国五条”中，中央政府继续重申调控不放松，限购还将延伸到部分二三线城市。除部分品牌房企坚持以稳求胜外，更多的开发商已经明显感受到了存货带来的压力。在受困于资金链短缺、市场存货增加的同时，开发商还不得不面对下半年供应激增的新难题，降价销售、减少拿地、持有现金或成为不少房企今后的选择。

上周有15个项目取得预售许可证，总供应面积约29.4万㎡，供应面积环比增加21.5%。据星源行统计，2011年1月底成交量达到顶峰，2月份，由于春节大假和限购令的影响，成交量有所波动。3、4月交易量持续下降，5、6、7月份每周成交量呈平稳状。交易数据显示，上周累计销售商品房面积约14.8万㎡，较前一周减少6.9%，；其中商品住宅成交977套，总面积约9万㎡，成交数量较前一周减少132套，成交面积减少11.8%。

上周，住宅交易增加最多的是高新区，增加40%，金牛区减少最多，减幅为52.6%。上周共成交二手住宅620套，成交面积6.6万㎡，交易套数环比增加47.9%(增加195套)，交易面积增加8.2%(增加0.5万㎡)。星源行认为，限购令可能空降二三线城市，如果全面铺开，对开发商来说就是新一轮的严峻考验，要么降价促销加速资金回笼，要么转让土地逃离楼市。无论开发商采取哪种方式，短期内房价下降已成为大概率事件。成都市场近期的市场表现为，商品房交易持续小幅回落，政策持续收紧，交易量将整体保持低位。而土地市场经过5、6月的活跃期之后，近期也有所降温。