成都楼市8月现拐点 持币进场置业者将迎黄金期

国务院近期再推房地产调控“新国五条”，继续强化既有调控政策，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的其它二三线城市也要采取必要的限购措施。”

“此次‘新国五条’强烈释放了一种调控政策将持续从紧的信号，彻底打碎了开发商对调控或将趋弱的种种幻想。”一位不愿透露姓名的机构专家告诉记者，“强烈的看空行情很可能将让后市房价处于下行状态。不过实在的降价等策略很可能也是成交量回升的根本支撑。”

向左or向右？调控还将趋紧

“以限购令为代表的楼市严厉调控还要持续多久？”这个话题前段时间一直是成都开发商最想搞明白的话题，“我们都在仔细揣摩和研究领导机构和所谓‘内部人士’讲的事关房地产行业的每一句话，都希望从字里行间看出楼市调控的一些风声和动向。”

有意思的是，在此之前中央关于“坚持调控不放松”的说法不时传出，但不少来自地产江湖的所谓行业专家信誓旦旦，声称按照地产调控周期惯例和楼市“账本”，指出本轮调控必然“已属强弩之末、行将趋弱”等说法风行坊间，令各路开发商抱有“高筑墙、广积粮”，延缓推盘节奏侥幸熬过难关想法。一位城南住宅项目负责人告诉记者：“项目处于限购区，体量又大，销售非常成问题。前期我们只是做一些特价房活动，并没有大面积下调房价。老板的意思还是延缓推盘，看下政策走向是否有转机。”而据此负责人称，“看政策调整销售，是大部分开发商的算盘。”

此次“新国五条”明确指出，要求已限购城市要继续严格执行相关政策，并且对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。“进一步的调控加码，对成都开发商来说是一种动向，它彻底打消了一些地方政府和开发商关于‘调控松绑’的想法。看得出这一轮调控时间不会短，今、明两年都将是调控期，政策是不会松的，开发商必须积极应对市场，做好持久战的准备。”有机构人士告诉记者。

存量房颇巨 楼市八月成分水岭

“另一只靴子”已经落地，调控政策趋严走向日趋明朗，开发商迅速调整推盘策略已是当务之急。

一纸限购令下，能买也不准买。今年，成都限购政策开始成为遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明此类手段限购城市的调控效果比较显著，最明显的就是本地投机客群大量出场，市场成交量较大萎缩。根据成都房管局统计数字显示，上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8万平方米。如果按目前销量计算，足以让成都主城区消化近8个月。而随着就是市场放量的高峰期到来，这个存量纪录还会被快速刷新。“近期一手住宅供应走高，主要是由于开发商受到巨大资金压力，再次集中推盘，各个区域大盘陆续放量，助推一手住宅供应量走高，预计后期供应小高峰即将到来。”中原地产人士告诉记者。

“限购后，购买群体数量萎缩明显，客群缺乏支撑，成交量难有突破，再加上买方市场的观望或将成风，这两点或成为成都楼市即将面临的最严酷形势。”有机构人士称，“为了进一步抓住购买力有限的刚需群体和‘残存’的改善型客户，适当下调房价，强调性价比将成为有效手段。

业内人士的判断是“不会少于两年调控期”，他建议开发商，务实定价，早出货，取得先机。“囤货等于限制资本流动，现在开发商资金流普遍趋紧，融资渠道也非常有限而且成本极高，目前作出实质性价格下调的开发商也不在少数。我们项目下一步的具体措施估计就是说下调价格的问题了，现在这样的现象太普遍了。”一位不愿透露姓名的城北开发商如是说。
由此可见，一场以刚需买房、性价比比拼的营销活动也箭在弦上，八月将成为成都楼市的分水岭。

持币进场置业者开始迎来黄金期

开发商的降价举动当是自住购房者开始进场的时机。住宅市场预期的相对看空，对市场信心会造成一定的动摇，也让投机者主动退出市场。但对于真实住房需求的刚需族来说，却迎来了下手的绝佳机会。

小杨大学毕业三年多，一直从事IT行业，每月工资四五千，除了生活费也能存个两三千，“但要买房子话给个首付很难，现在成都三环外的房子都要六七千/平米，即便买个套一首付也要十几万。想买房只有等房价下跌了。”小杨颇显无奈，不过近期房价下调的动向让他有些开心，“好多项目在做特价房活动，便宜了不少，希望能再有些优惠我就买得起了。我也不贪心，自住房必须买，也不算投资品。”

事实上，小杨的买房心理，在近期楼市背景下具有普遍现象。“他们的收入和存款就是处在一个颇为尴尬的境地，想买房钱还是不够。所以在持续不断的调控中，开发商只有适当下调价格，将这些刚需群体纳入主流购房人群，才是消化时下如此庞大数量存量房的有效手段，否则这么多房子还能卖给谁？”一位赵姓行业人士如是说，“别太指望其它二级市场，说不定它们也快被限购了。”

“本轮调控具有长期性，楼市最终走入正常轨道当在情理之中。所以开发商需要积极应对，以价格调整做出回应；购房者也需要放弃投机心态，也不必以长期持币观望的心态应对，房地产作为国家重要产业，指望其价格大跌显然不现实。由此整体市场方可步入形势喜人的良性循环。此乃调控之立意。”有机构人士如是说。