成都人均物管费一年涨13％ 居民满意度反下降

虽然成都市民的人均住宅物业管理费1年就上涨了13%，但超过一半的物业企业还是认为自己处于“微利”或“亏损”状态。这是昨日国家统计局成都调查队发布的《成都市物业管理服务业现状及问题简析》里通过调查得出的尴尬现状。

根据成都调查队的调查，截至2010年底成都共有物业管理服务企业1172家，但自认“盈利”的只占48.7%。另一方面，成都物管行业快速发展，去年全市物业管理规模达到2.5亿㎡，在全国15个副省级城市中名列第三，而物管的从业人员则达到15万人。

超七成物管企业认为

业主欠费率高造成亏损

今年4月14日，本报曾报道位于高升桥南街的罗浮世家小区物业服务中心2010年的收入为500多万元，但物业称支出高达约700万元，亏损170多万元，在就物业费上涨等事宜向1800多户业主征询意见时遭到质疑，业主们认为物管费不应上涨。

罗浮世家小区物业服务中心并不是成都唯一一家亏损的物管服务企业。

根据国家统计局成都调查队的统计，截至2010年底，成都共有物业管理服务企业1172家，其中，企业认为自身处于“亏损”和“基本持平”的占51.3%，“盈利”的占48.7%。在谈及原因时，物管企业认为，材料费、水电费等涨价，使物业管理的设施设备运行维护成本有不同程度增加。根据调查数据，2011年1~5月，成都限额以上物业管理服务企业亏损额为6477万元，2010年同期亏损额则为4345万元。

四川航天天盛物业管理有限公司的一名负责人告诉记者，由于这几年人力、维修等方面的成本升高，而有的小区物管费始终没有上调，投入和支出不成正比，公司在老小区的经营方面的确是呈“亏损”状态。“龙泉这边的老小区，我们公司的物管费定在每月每平方米0.4元。而周边同样环境与服务的老小区物管费已涨到每月每平方米0.8元。”该负责人表示，一直没涨价是因为上调物管费的依据不足，业主也不支持，所以出现了亏损。

2010年12月19日，西体北路书香门第小区，新老物管发生冲突，起因是业主与老物管一直存在着矛盾，涉及到物管费和电费等诸多方面，由于小区还欠着老物管这些费用，导致冲突发生（本报曾报道）。

欠费，正是物管目前所面临的经营困境。据成都调查队此次的统计，2011年1~5月成都限额以上物业管理服务企业亏损面达42.4%。在造成企业亏损的诸多原因中，有71.8%的被调查企业选择“业主欠费率高”，48.7%的认为是“代收代缴水电气公司不付服务费，相反还要垫付周转金”，43.6%的认为是“前期开发商为了营销确定物管服务费标准过低”、“公司之间恶性竞争导致低成本价运行”、“公司规模小，管理及人工成本高”这三方面的原因。

人均物管费一年涨了13%

居民满意度却在下降

但与此同时，成都人每年交出的物管费也在逐年上涨中。根据国家统计局成都调查队的统计，2010年成都人均住宅物业管理费支出达到了114.23元，这比2009年的101.08元增长了13.0%。

与业主欠费率遥相呼应的是居民满意度的下降。调查资料显示，成都市民对物管满意度呈逐年下降趋势，2008年上半年物管行业满意度为88.60，2010年物管行业满意度为79.41，2011年上半年物管行业满意度下降到77.33，而此时成都纯住宅项目的物业平均收费率仅为86.5%。

调查报告在分析物管行业存在问题时指出，目前物管行业从业人员接受教育水平偏低，人才后续供给匮乏。在被调查的企业中，“初中及以下学历”的从业人员占41.1%；“高中学历”的占38.1%；“大专学历”的占14.8%；“大学本科及以上学历”的仅占6.0%。物管从业人员的整体素质与现代城市建筑管理的需要及楼宇经济的发展显得不够协调同步。物管企业降低经营成本，服务质量的稳定性得不到保证。物管服务与业主需求的不对称，导致企业与业主之间关系紧张，从而使物管附加值服务开拓受到影响，也损害了行业形象，制约了行业发展。同时报告也认为，虽然多数业主的维权意识不断增强，但在消费上还没有树立“花钱买服务”的意识，因此也造成了物管企业与业主之间的矛盾。

建议建立价格协商机制

实行“菜单式”服务

针对物管在现实中遇到的种种问题，国家统计局成都调查队专业人士喻志强提出了建立物管费价格协商机制的建议，在尊重业主需求的前提下，按照双方自愿、按质论价的原则，提供质价相符物业服务。放开物业服务收费定价，实行“菜单式”服务，由业委会与物管企业在政府指导价的相应范围内进行价格协商，确定双方接受的收费标准。物管企业在经营过程中应公开透明，定期公布相关账目，让业主明明白白消费，增加业主对成本变化给物管企业带来困难的理解程度。

喻志强还建议，政府职能部门应把物业管理服务业规划融入社区建设管理，为物业服务业创造规范有序，良性竞争的发展环境。可以考虑参照交通运输业、邮电通信业、文化体育业的营业税税率标准，区别对待不同的物业服务费收费项目，区别对待不同业态的物业服务费，适当调低营业税税率或实行浮动营业税税率。也可针对商品房、经济适用房、公租房、廉租房等不同性质，采取对企业取得的部分服务费、垃圾清运费等收入免征营业税收。在纯住宅项目区域内为公共所用的水、电、气等费用的收取方面，可考虑对物业管理企业执行居民使用价格标准，以减轻物管企业经营负担。