成都主城区与郊县市场竞争正加大 住宅备案回升

无论是主城区还是郊县，只要价格达到了购房者的“心理值”，都将有望在逆市中获得胜利。

机构看市

思源经济：宏观微调短期内地产行业利好有限

宏观层面：温总理部署近期经济工作指出：宏观经济政策要适时适度进行预调微调，政策已经进入修正微调期，但预计政策的全面放松暂时不会到来；且短期内，对地产行业实质性利好有限；加之中央再次重申坚定不移搞好房地产市场调控，楼市调控基调短期难以改变，现行调控政策仍将严格执行，预计会持续到明年。从上周宏观层面的动向，以及近期出台的扶持微小企业、地方自行发债、增值税改革等政策中，可以看出，宏观政策已经进入修正微调期，但预计政策的全面放松暂时仍不会出现；虽然此次政策预调微调，但短期内却没有实质性利好于楼市的信息释放；同时对于住建部“取消限购”的信号，从政府对房地产的调控基调来说，“限购令”短期取消的可能较小，住建部信息系统的象征意义大于实际意义，大大提升市场对未来的预期。

区域层面：上周成都主城区供应较上周相比除城西有所下降外，城中持续零供应，其余各方位均增长；其中城南为本周供应高峰区，供应面积为19.01万平米。从成交套数来看，上周各区域成交量较上周相比除青羊区(微博)、高新区有所下降外，其余各区域均有所增长；其中高新区居的成交首位，成交套数为521，面积为5.38万平米。上周开盘项目较前一周有所减少，主要集中在城西和城南，城东无开盘项目。开盘项目当天优惠多达到10%以上，但就当天去化情况来看，市场反应较差，客户观望情绪浓厚。

正合地产：住宅备案、二手房成交量均回升

上周（10.24-10.30）商品住宅备案与二手住宅成交均出现不同程度的回升，但商品住宅认购出现一定程度下降。市区商品住宅备案成交15.37万平方米，高于政策调控以来10.34万平米周均成交水平；环比上升4.49%，主要受"中德英伦联邦" 项目集中备案拉动。

从认购端数据看，上周市区商品住宅认购成交面积11.38万平米，低于政策调控以来14.33万平米周均成交水平；环比下降10.25%，主要受北城天街、中环西岸官邸项目集中认购结束影响。2011年截至上周（10.24-10.30）市区商品住宅备案共成交564.29万平米，57722套房源。

上周，市区二手住宅成交586套，环比上上周（10.17-10.23）539套上升8.72%。2011年截至上周（10.24-10.30）市区二手住宅共成交24340套房源。

上周，市区住宅类项目新增推售2297套房源，合计19.9万平米，环比新增推售套数上涨约64.31%，环比新增推售面积上涨约80.74%。

嘉联地产：市场环境依然较为严峻

宏观环境：在限购政策会不会退出的问题上，官方此次给予了较为明确的回应。但个人住房信息系统何时建成，尚无定数。因此，短期内限购政策还将影响房地产市场，市场环境依然较为严峻。

区域市场：2011年第44周（10月24—30日），成都主城区住宅共成交1229套，成交面积为11.5万平米，环比下降10.9%。成交均价为9137.9元/平米，成交金额约为10.5亿元。从成都市主城区各区第44周成交量来看，金牛区成交量仍居于首位，共338套，成交量占主城区总量的27.5%；高新区居第二；锦江区(微博)成交284套，成交量仅占全市的23.1%；锦江区成交均价最高，为10273.36元/平米，武侯区成交均价最低，为9821.14元/平米。从近八周的成交情况来看，主城区住宅成交均价为8463.9元/平米，环比上涨8.0%。（注：不包含保障房数据。）

规划热点：10月21日，“2011成都市青羊区现代服务业暨西部新城项目推介会”上，备受关注的西部新城现代服务业综合功能区规划发布，功能区核心项目也随即亮相。据青羊区委副书记、区长谢强表示，作为13个市级战略产业功能区之一，西部新城可能会成为最有个性的现代新城。嘉联认为：西部新城在10分钟车程内便可与金沙、光华、府南、成飞和五大花园等片区相连，辐射周边约50万居民，对区域房地产市场将起到带动作用。

中原地产：降价驱使主城区与郊县市场竞争加大

自限购以来，郊县市场不被限购的优势明显体现，但受信贷等各方面政策的影响，整个市场表现冷清，郊县市场也受到牵连呈现低迷之态势。为了快速回笼资金，再加上已接近年底，各项资金流转的压力迫使部分手头紧张的开发商开始降价。

目前，已有不少主城区的项目明显降低了销售价格，其中更是不乏大幅下降的楼盘，与主城区相比，郊县市场的楼盘价格下滑的幅度相对较小，甚至部分郊县楼盘的价格已与主城区同档次楼盘的价格相当。随着郊县市场各项配套的逐渐完善，尤其是近郊市场越来越受到购房者的青睐。在目前的限购、限贷的大环境下，在市场需求被极大抑制的情况下，主城区和郊县市场的竞争进一步加大。但从目前的情势来看，众多开发商资金紧张，购房者观望情绪浓厚，预计未来市场降价的范围和幅度都将进一步扩大，价格才是赢取市场的王道。所以，无论是主城区还是郊县，只要价格达到了购房者的“心里值”，都将有望在逆市中获得胜利。

10月成都土地市场新增供应“井喷”，成交却显得异常冷清，流拍成风。新增土地供应方面，主城区供应土地11宗，商业与住宅用地各半，且商业用地均属高新南区的大源板块；该区域目前新建住宅项目较多但各种商业生活配套待完善，故近期土地以商业为主，预计会受到开发商追捧；主城区暂无土地成交信息。而郊县区供应端持续大幅放量，但成交方面却显冷清，流拍成风，开发商拿地意愿不强，住宅市场持续低迷直接影响开发商对后期楼市信心不足。