首套房贷款利率上调 成都提前还贷人数增多

“尊敬的客户，您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约，随到随还，可免违约金。详情请联系经办行咨询。”最近一段时间，城南几个楼盘的贷款业主都收到了这样的银行短信。成都商报记者从成都多家中资银行了解到，最近部分网点前来咨询和办理提前还贷的房贷客户数量明显有所增加。往年出现提前还贷潮的时间一般在12月份，而今年由于首套房贷利率上浮，加上上半年3次加息，5年期以上贷款基准利率已达7.775%，如果年前政策没有调整，从明年1月1日开始，月供又要增加，所以现在就有不少人选择提前还贷。而对于提前还贷，大部分银行都十分欢迎。

银行欢迎提前还贷

过去提前还贷，还贷人不仅要缴纳一部分违约金，还要提前几个月排队。现在，成都的大部分银行都可以随到随还，而且还不收违约金。业内人士分析，银行鼓励客户提前还贷有两方面原因：一是迫于存贷比压力，提前还贷可以降低银行贷款规模；二是银行面临“钱荒”，资金始终是要重点支持大客户的，而提前还贷的多数是普通房贷客户，银行只有通过让客户提前还贷来回笼资金，再贷给大客户。现在，首套房的贷款利率都有上调，不同于四大行，有的股份制银行房贷利率大幅上调，如中信银行一家网点的工作人员告诉成都商报记者，申请首套房贷利率最低要上浮35%。这么高的利率标准，势必会让贷款人感到压力。“我们就是要提高房贷的门槛，因为银行已经没有多少钱来放给房贷了。”邮储银行有关工作人员也称，需要等到有提前还贷的资金后，才能挤出额度发放贷款。因此，银行对房贷提前还款非常欢迎。

明年老房贷利率涨约10%

而选择提前还贷的客户，一方面是因为目前缺乏明显赚钱效应的投资渠道，另一方面是因为今年央行的加息力度远远超过去年。从去年12月底到今年，央行已先后三次上调房贷利率。大多银行，旧房贷将从次年元月1日起上调。从明年1月份起，无论客户是享受利率七折优惠、基准利率或者二套房贷1.1倍的任何一种情况，存量房贷的实际利率涨幅约为10.15%。今年2月以来，央行三次加息，5年期以上贷款的基准利率从去年底的6.40%，涨到了现在的7.05%，涨幅达10.15%。利率上涨将大大增加购房者贷款买房的压力。成都商报记者算了一笔账，以贷款100万元，贷款期为20年来计算，目前5年期以上贷款基准利率为7.05%，执行基准利率月供款需要7783.03元，20年的利息总支出为86.79万元，如果利率上浮10%，则月供款增加到8212.57元，利息总支出也增加达到97.10万元，相比之下，每月月供增加429.54元，总的利息支出增加10.31万元。加上股票、基金投资收益不稳定，一些有闲钱的贷款者都选择提前还贷。

要不要提前还贷？有讲究

要不要提前还贷？对许多背着房贷的人来说，一直是个纠结问题。当前，一边是房贷业务持续收紧，另一边却是由于加息的影响，不断攀升的贷款利率，让贷款人压力陡增。招商银行的一位理财经理表示，提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。进行提前还贷，贷款人最应该注意的是时间节点问题。贷款人如果要提前还贷，最好赶在还款阶段的前期，尤其是用等额本金还款法的贷款人，还贷初期的月供中，利息支出多于本金，故而那时提前还贷比较合算。但一旦还贷时间超过5年，贷款人进行提前还贷，所偿还的部分实际上更多的是本金，对降低利息成本帮助不大。

借款合同的调息方式主要有两种：一种是即时调息，即在加息的次月就按新利率计算月供；还有一种是次年调息，即从加息后的第二年起执行新利率。按照市场的普遍预计，今年应该不会再加息。而对去年以前办理的多数老房贷客户来说，明年起要面对的是3次加息的“盘点”。贷款人在签定合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响非常大。对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数已接近中期时，已不适宜提前还款。据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。另一种，采用等额本金还款的客户，还款期已超过了1/3的也不适合提前还款。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。此外，对于前两年申请房贷能享受7折利率的客户来说，提前还贷意义不大，虽然银行频繁加息，但这个折扣始终是有的，还款压力相对较小。如果提前还了贷，以后就很难再享受到这样的贷款优惠。况且，现在是还款容易贷款难，一旦需要钱再向银行贷款时，恐怕就没那么容易了。