调控政策从紧预期加强 楼市进入新一轮观望期?

不退出、不放松 调控政策仍有可能加码

温家宝总理14日在答记者问时强调，房价还远远没有回到合理价位，楼市调控政策不能放松。专家认为，温总理再次强调房价合理回归，使得市场对房地产调控政策从紧预期加强，楼市或将进入新一轮观望期。

温家宝总理称，关于房地产市场发展，第一要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济;第二，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展;第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。

中国房地产业协会研究中心总监回建强认为，总理的讲话传递了明确的信号:调控政策不会退出，目前不会放松。而且现在房价还远远没有回到合理价位，调控政策还有可能从紧。因此股市房地产板块也过度反应了对政策利空的预期。

自2011年1月26日 “新国八条”正式出台以来，“最严限购令”已实施超过一年。数据统计显示，自2011年下半年来，北京、上海、芜湖、广州从化等17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，其内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准扩大、税费优惠以及购房补贴等。虽然几个城市新政被叫停，但业界对政策微调的预期仍在。

专家认为，此次温家宝总理再次明确表示，房价还远远没有回到合理价位，楼市调控政策不能放松，在调控的关键时期，这样的表态将打消各方对“调控松绑”不切实际的期望。

同策咨询研究中心总监张宏伟说，今年两会的政府工作报告将2012年GDP增速目标下调至7.5%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期的经济增长而重启房地产的救市措施。此外，2012年居民消费价格控制目标在4%左右，从中也可明确看出房地产市场“去投资化”的楼市调控政策还会继续从严执行，“楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘”。

房价收入比或将合理回归

中国房产信息集团研究总监薛建雄称，此次温家宝总理明确提出，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，即以房价收入比来衡量房价是否合理。近十年来的城镇居民人均可支配收入年均增长率约为10%，城镇居民人均住房建筑面积近年来基本保持3%-4%的增幅。在人均可支配收入和人均住房建筑面积涨幅基本保持稳定的情况下，房价收入比的波动主要受房价影响。

据测算，深圳、杭州、北京、厦门、上海2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国(7.5)的总体水平。这也正是总理所说的房价还远远没有回到合理价位。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为 5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。即发达国家房价收入比为3-5倍，中等发达国家5-8倍，发展中国家10倍左右。根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间。去年我国的房价收入比是7.5，总体上来看其实并不高，只是由于结构失衡导致部分城市房价过高。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，由于中央一再重申房地产调控政策的不放松，根据市场走势，预计2012年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌(预计3%左右)，若按近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比将降至6.87，接近2008年水平，将是2009年来首次回归合理区间。(新华08网 记者魏宗凯)

房价看涨势头放缓 北京地区观望情绪最明显

通过2010-2012历年数据对比发现，对房价看涨的居民比例分别为62.3%，44.4%和16.3%，呈现逐年下降趋势;预期房价基本持平的居民比例则成上升趋势，2010-2012年的比例依次为17.8%，28.6%和34.2%;而看跌房价的比例则从一成多(16.6%，11.6%)一跃上升至四成(39.5%)。这既说明，居民对住房价格看涨势头放缓，国家的一系列限购措施发挥了一定作用。

分地区来看，北京居民认为房价继续下降的比例略高于上海和广州(比例依次为41.4%，38.8%和37.8%)，而看涨房价的北京居民较之上海广州则比例较小(比例依次为13.8，16.4%和20.2%)，同时，北京居民拒答和说不清的比例最高，为13.2%。出现这种差异的原因，可能在于北京地区的限购措施较为严厉，尤其是京十五条的作用还在缓慢释放之中。