专家呼吁:调控见成效 抓紧房地产业中长期制度建设

8月9日 ，以“平衡与发展——可持续的中国房地产”为主题的2012博鳌房地产论坛在海南博鳌如期举行。与此同时，国家统计局发布前7个月全国房地产开发和销售情况。统计局数据显示，今年前7个月全国房屋新开工面积和房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)均有明显下降。博鳌论坛上，与会专家指出，当前房地产行业在调控政策取得成效的同时，也处于“稳增长”和“控房价”的两难境地，亟须建立可持续的长效政策。另外，参与论坛的企业人士告诉《经济参考报》记者，房企在调控政策持续的背景下，未来将尝试在原有生存模式上有所改变。 

现状

房地产调控见成效

国家统计局9日发布前7月全国房地产开发和销售情况，数据显示，全国前7月房屋新开工面积下降明显；国房景气指数为94.57，创历史新低。

根据统计局数据，就全国房屋新开工面积来看，2012年1至7月份，全国房屋新开工面积103905万平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月份扩大2.7个百分点；其中，住宅新开工面积77140万平方米，同比下降13.4%。

在商品房销售和待售情况方面，1至7月份，商品房实现销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1至6月份缩小3.4个百分点；其中，住宅销售面积下降7.5%。商品房销售额为28699亿元，同比下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点。

另外，1至7月份房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%，降幅比1至6月份扩大4.4个百分点；土地成交价款3836亿元，下降16.9%，降幅扩大3.6个百分点。

《经济参考报》记者发现，7月份房地产开发景气指数为94.57，比上月回落0 .14点。上海某房地产研究院副院长杨红旭据此告诉《经济参考报》记者，7月份国房景气指数是连续14个月下滑。不过他预计“国房指数下行速度将越来越慢，今年三季度可能见底”。杨红旭预计全国房屋新开工面积全年将保持下跌状态“这也将导致明后两年的商品房供应偏紧，应该引起行业警惕”。

同日，国民经济研究所所长樊纲在2012博鳌房地产论坛上指出，当前房地产调控政策已经取得成效“尤其是2010年下半年政策执行以来，那些原本房价高涨的地区基本上稳定了下来”。他认为，正是政策持续执行使得房价泡沫没有波及到全国绝大多数二、三、四线城市“另外从房价和居民收入关系来看，房价已经实现了一定程度的调整”。

中国房地产业协会副会长朱中一则认为，当前房地产行业在大环境上正处于“稳增长”与“控房价”的两难境地。他说，“在中央层面一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现”。

朱中一告诉记者，今年以来欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国G D P增长不确定因素增多。“尤其是今年二季度，我国G D P增幅‘破八’至7.6%，创12个季度以来的新低，稳增长已成了全社会关注的重要任务”。

同时，一些城市从今年5月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨。部分城市土地市场也再现高价地。在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望也时有露头。朱中一据此认为，“当前，‘稳增长’与‘控房价’处于两难，调控进入了关键期”。

应对

调控迫使开发商重谋生路

北京首创置业股份有限公司董事长刘晓光则坦言“今年的形势总体上很严峻”。他认为，一方面政策压力带来一些利好因素“比如房地产行业转型步伐加快，以综合开发为业态形式的变化在行业内部逐渐成为趋势，改变了过去过于扁平化、过于分化的行业结构”。但同时“宏观调控形势还是很严峻，调控政策依旧严格”。

针对近日业内关于“是否取消商品房预售制度”的猜测，刘晓光认为“暂时不会”。在他看来，取消预售制度是行政手段较为严厉的一个措施，而目前“我们的经营环境、经营制度还不能支撑取消预售的条件，一旦取消将会引起整个行业的震荡”。

但是，刘晓光同时表示，“即使在经济下滑的时候，也不排除会出现新的调整政策”。他认为，多方面因素在制约着当前的政策环境调控体系，有G D P的需要，有地方政府卖地的冲动，有企业盈利的需要，还有老百姓购买房屋做投资的冲动，以及经济下滑的影响。而新政是否推出，最终则要看“明年3、4月份新的制度体系和政治体系，以及未来市场的稳定性。”

金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿则告诉《经济参考报》记者，在住宅持续受到调控之后，未来行业将可能更多地向多元化、复合型地产时代演变。他同样认为，尽管经济回落对行业来讲并不是一件好事，但是经济回落所带来的宏观政策对于房地产这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的“银行利息的下调，买房贷款成本的下调，都是有好处的”。

黄俊灿说，当前对房企而言去库存的压力依然很大，根据国家统计局的数据，尽管库存消化周期指标在下降，从12个月降到10个月，“但截止到今年6月末，企业的库存还在增加”。

他认为就企业而言，短期来看要优化产品结构。“未来像商业地产、旅游地产、养老地产，包括一些配合国家产业升级转型的高新园区的开发，这些业务企业都应该去考虑。只有多元的开发业务，企业的利润空间才有可能得到延展”。

黄俊灿告诉记者，就金地而言，在做好住宅业务的同时，同时也会在商业地产方面做尝试“对于能够和住宅业务协同的社区大商业，我们也会着重考虑。尤其三、四线城市的商业机会，只不过会相对更谨慎一些”。

未来

需要长效机制

财政部财政科学研究所所长贾康则在会上表示，这一轮房地产调控新政值得肯定的方面是，已经逐步形成了一个相对清晰的调控框架。“调控主体是政府，要合理地实施国家干预。而双轨就预示着在经济条件下，房地产在市场环境里面要遵循市场规则和市场规律”。

他说，作为长效机制的“双轨制”，一个明显的方面是体现在房产税上。在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。“这种税收不仅在交易环节，还要进一步推到保有环节，政府的调控要在顶层规划之下同时起到托底的作用”。

贾康强调，现在的房地产调控是在很多地方以比较的严厉方式实施行政手段，从中长期来看最终势必会逐渐淡出。“这是一个可以看得很清晰的逻辑。现在可以看到的严厉手段有限购、限价，甚至有的地方要求政府部门要对所有的商品房一个单位一个单位的审批价格。”他认为这并不是长远之策。

樊纲也认为，现在房地产市场调控的当务之急并不是“每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策”。他认为，中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，这终究要通过各种新的制度建设，包括经过试点后建立起来的新制度，用经济手段、用税收、利率、信贷等政策来替换当下类似“限购”这样的政策。

中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示，应利用当前调控的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。朱中一认为，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。目前房地产市场总体平稳、调控成果在显现，地方政府在加大保障房建设，加强和改善房地产市场调控方面也积累了一定的经验，应抓紧时机建立中长期制度，包括进一步完善土地供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。