成都商业地产投资 单房时代需价值重构

核心提示

“成都商业地产市场依然没有摆脱困境。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，虽然一季度成都楼市火爆，各大商业地产项目也试图搭上这趟顺风车，但到目前为止，不少商业项目的市场表现仍不乐观。

实效机构执行董事吴昊指出，目前成都商业地产遇到的问题，从全国来看都普遍存在，归纳起来就是：盲目投资、经验不足、资金实力不够和规划设计考虑不周等。他认为，这些行业通病带给市场的不利影响早已显现，导致投资者信心不足。

■三年困境，凸显弊端

悲观，是成都商业地产市场的情绪。2010年的辉煌历历在目，近在眼前的却是惨烈的景象。“成都商业地产究竟有没有投资价值？”这仿佛成为市场上无解的天问。

知名地产人士彭致远认为，很多商业项目没有做市场环境等方面的深入调查，仅凭老板的主观感觉行事。前期市场的准备不充分，使得开发商连对项目有没有市场以及项目到底做什么，都考虑得不多。同时，在功能定位、业态搭配和产品定价方面，目前市场上的商业地产开发商都缺乏全面和深入的市场调查，随意性和主观性很强，导致产品在一定程度上脱离了市场，难以为投资者所接受。

更为普遍的问题是，开发商缺乏资金实力，通常采用分割出售的开发模式，而商业地产的开发不同于住宅，项目分零出售之后，将给后期的经营包装和管理工作造成障碍，难以形成好的商业氛围。

在成都泰然地产执行总经理朱宏看来，成都商业地产的问题首先表现在口岸选择方面不合理。他认为，多数项目开发商在拿到地之后，觉得商业地产项目利润率高，就盲目上马，等房子修好了之后再来进行招商工作。而很多商业地产项目陷入困境，更重要的原因还在于开发商缺乏对商业地产项目的专业化理解，经常是以住宅开发的模式来进行商业项目的开发，其突出表现就是：项目建成后不符合进驻商家的需要，一改再改，不仅增加了成本，而且延误了商业经营者的使用时间。

朱宏称，从设计的角度看，不应该在专业的业态定位明确之前就开始规划设计，因为大的商家对营业厅、仓储、停车场等都有明确的要求。如果开发商闭门造车，就有可能与商家的需求南辕北辙。事实上，目前大多数商业项目都在采用这种模式，这是开发次序上的颠倒。“在这种开发模式下，不少开发商都在转嫁风险：采用住宅销售的方式，向投资者宣讲投资前景，分析投资回报，将风险转嫁给投资者后一走了之。”朱宏说。

■探寻出路，重构价值

“从国外的经验看，无论写字楼、商铺，还是大型专业市场，未来的发展方向都是实现经营权和所有权的彻底分离。形象的说法就是，让有钱的（投资者）出钱，有力的（经营者）出力。”新港地产执行董事张红兵分析称，越来越多的事实也在证明，过度的分割销售不仅使业主直接丧失了项目整体管理能力，也极大损害了后期稳定的投资回报收益。

金牛万达广场相关负责人在接受成都商报记者采访时表示，出色的后期经营管理能力，将使一个商业项目快速成熟，缩短市场培育期，保障租金收益，使其增值空间成倍地增长。他还称，除了后期经营管理之外，项目前期的研究定位更是基础性的工作。在他看来，开发商拿到一块地之后，要进行可行性分析，通过充分的市场调查，要搞清楚能不能做商业，如果能，那做什么、怎么做，不能让商业设施的设计和商家的需求脱节，在后期尤其要注重包装和主题的发挥。“另外，政府相关管理部门务必要进行统一的商业网点规划，为商业地产的开发设定框架，避免目前市场上的盲目投资和重复建设现象。”

“中心地段、稳定客流、成熟的商业氛围以及便捷的地铁交通，这几方面是时下投资者入市时必须考虑的方面。”成都泰然地产执行总经理朱宏告诉成都商报记者，商业地产陷入困境，并不意味着成都商业地产没有投资价值。这个时候，考验的是投资者的经验及眼力，能否一次性买定绩优型商业地产项目，确保投资安全。

业界观点

阳光100·米娅中心总经理助理李则林：

电子化是集中式商业发展方向

说到商业地产投资，首先要区别品类，一类是大型商业，如：大型购物中心，有一定的运营商来进行运营；第二种是类住宅项目，比如酒店式公寓，严格意义上是商业属性，但不属于商业性质，40年产权；第三类是为住宅配套的部分，因为在获取土地时有不少于10%的商业兼容；第四类是写字楼。

从目前存量看，有两类物业风险较大，一种是酒店式公寓，存量和出让量都比较大，而它又面临着和住宅的竞争，处于劣势，因为不可能像住宅一样南北通透或者户型又比较合理，这都很难做到。

第二种是写字楼，如果在同一个区域大量存在的情况下，因为写字楼首先得有一个概念，就是说谁去租写字楼？那一定是跟产业有关联。所以在一个区域中，如果写字楼量过多，而没有那么多产业支撑、没有那么多企业入驻，那一定会形成租金水平上不去，售价水平就上不去，自然形成压力。

至于社区配套商业，只要设计合理，交通完善，基本没有问题。现在比较多的是大型shoppingmall，传统商业正在接受挑战，像百货大楼，去买衣服，试一下就可以拎起走。现在打造的商业，就是一个体验中心，去试、去看，可以用多媒体的方式，下订单也通过电脑或者很方便的触摸式完成，等你到家的时候货品也送到家了，这一定是以后购物的方向。这背后靠什么支撑？第一是数据，第二是物流，我相信这是未来集中式商业的发展方向。