成都楼市春节成交大涨 244万改需反逼房企接招

业界人士认为，这一变化释放出了一个信号：换房需求抬头。事实上，对改善型住房需求率先做出判断的是深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松，他的观点是：“2014年，改善型住房需求爆发。”面对成都244万80后陆续开始结婚生子以及迫切需要换房的现实，不少开发商已经注意到了这个市场，成都多家地产巨头将在产品和营销上向80后倾斜。同时，近期入市的多个新盘，除了调整产品面积外，着力提高品质也成为他们抢占80后市场的卖点和筹码。

现实问题1

需求升温

房企纷纷瞄准80后换房潮

2013年，成都楼市在刚需为王中落下帷幕，据透明房产网数据显示，单盘备案销售面积排名前10强中，7个都是纯刚需盘。进入2014年，市场似乎正在发展变化。

保利地产成都公司相关人士表示，他们已经注意到了80后开始成为楼市主力消费群体这一市场变化，包括一些刚刚步入社会的90后，也开始成为楼市消费的新增人群。在产品构成上，除了刚需产品，保利今年在旅游地产、养老地产、城市休闲地产等领域都有新产品推出，丰富的产品线结构能够最大程度地满足80后群体不同需求。作为去年成都楼市的“单盘七冠王”，和黄·南城都汇在2014年将持续重推其90平米两梯两户纯板式三房“和黄·i-都会”，以迎合80后换房需求。而万科地产成都公司相关负责人也表示，对80后群体，万科始终坚守“产品底线”，保证各个房间的使用功能，譬如，万科总结出了一道尺寸准则：主卧不能少于12平米，次卧不能少于9平米，厨房不能少于6平米，卫生间至少4平米。“这是因为，80后买首套房的时候只关注面积、房间数量和总价。但其实，产品尺寸很重要，会影响到他们的居住品质和换房时间。”

据成都商报记者调查发现，除了老牌房企开始向80后抛橄榄枝，新入市的楼盘也瞄准了改善型人群而不再是纯刚需。

据去年末进入成都的海量地产成都公司总经理曹先锋透露，海量成都一号作品“越金沙”主打的是精英型首置和成长型首改人群，该项目的户型设计主打三房产品，其中，小三房主要针对首次置业的80后，舒适三房主打改善型置业的80后。在华府大道和大源组团，新入市的楼盘同样看到了80后的需求。今年1月初亮相的“德商·华府天骄”，主打的客群是精英型首置，项目定位是刚需偏改善，该项目规划了双游泳池、双中庭、四大会所、全社区WIFI等，试图满足80后对居住品质的需求。益州大道的“朗基天香”，也是去年年底亮相的新盘，据该项目经理戴文斌透露，公司在做项目规划和户型设计时，就充分考虑到了80后群体，譬如，户型面积段主要在80～100平米之间，整个社区打造成大围合的院落，最大楼间距超过200米，该项目除了清水，还规划了两栋精装户型，以满足对生活品质追求更高的住户。

现实问题2

房企困惑

“非主流”成趋势如何走量

早在2008年5月，深圳世联顾问股份有限公司董事长陈劲松在《60后的空巢期和80后的主导期》一文中就写道：“80后对房子的需求，决定了未来中国房地产的户型走向。”去年年底，陈劲松再次强调，2014年，35岁以下是中国房地产市场的刚需主力，占比会持续提升。144平米以上的大户型滞销依然不会改变。这一观点，在业界得到认可。在成都楼市，不少业界人士认为，80后如果要换144平米以上的大户型，目前还不是主流。但是，80～85后会成为今年改善型物业的一股重要购买群体。

事实上，万科、保利、蓝光、国嘉、绿地等开发商的负责人在接受成都商报记者采访时也表示，今年的市场主流肯定还是纯刚需。同时，80后换房需求逐渐增多，这是趋势。但是，现阶段如果要快速走量的话还不能依靠他们。

实效机构总经理吴昊认为，现在换房的主力人群是1975～1980年出生的人群，这部分人具有一定的支付能力，能够承受百万级的首付。而80～85后，距离首次买房的时间还不是太久，目前支付能力不是特别强，同时，他们还面临首付6成的经济压力或限购、限贷的政策门槛，而他们的父母在首套房上已经掏空了积蓄，难以在二套房上再次提供资金支持。基于上述原因，在他看来，如果政策不放开的话，80～85后集体换房的话，还需要等待2～3年，但是，今年他们会成为房地产市场的一支小分流。至于换房的方向，主要是面积升级，其次是地段和品质的升级。