取消限购正常 部分城市房价或跌20%(2)

记者：你反对“中国房地产即将崩盘”的说法，原因是中国的城镇化进程给中国房地产带来平稳增长空间。但瑞银中国首席经济学家汪涛6月公开发表文章称，新增城镇人口对住房的需求没有想象那么大，很多人高估了城镇住房市场的实际刚需。这和你的观点相左。

朱海斌：国内地产市场的刚需来自三个部分，第一个部分是新进城的新增人员;第二个部分是改善住房的需求;第三类是旧房重建。汪涛表述的是第一个部分。确实，新进城的人口并不是100%对住房都有需求，比如乡改镇、镇改县，由于建制的变化一些居民被城镇化，他们通常不用买新的住房，这个有可能占到新增城镇人口的50%。“新增的流动人口不会很快买房，住房的需要没有想象得那么大”，这个理解是有偏差的。因为从城镇化过程带来的需求并不是当期的需求，它是一个滚动式的需求。

我们不能奢望房价能够降到让刚进城的农民工和刚毕业的大学生都可以马上买房，那同样不是一个合理的现象。所以今年城镇化带来的住房需求，对应的可能是五六年之前进城的那些农民工，或者是说五六年前毕业的大学生，这是个滚动式的过程。

房价调整会持续一到两年

记者：这次调整和2012年的房地产调整有何不同?

朱海斌：二者有很多相似之处，包括市场供大于求和楼市各项指标的下滑。不同之处是2012年供大于求是区域性的，主要体现在东部沿海地区和一些高房价地区。目前的供大于求是全国性问题。

记者：现在房地产供大于求的情况有多严峻?

朱海斌：两个指标可以参考。一个是全国在建的住房面积跟过去一年的住房销售面积的比率。这一比率在2013年底达到4.2，也就是说，要把目前在建住房全部卖完需要约4.2年，而历史平均水平是3.3年左右;第二个是库存指标，目前我们追踪的八个大城市平均库存大概是18个月，去年年底时也就10个月左右，目前水平远远超出历史平均值。

记者：你怎么评价这次楼市调整的性质?

朱海斌：从需求来看，目前还是比较稳定的，政策上还有一定的调整空间。从整个行业来看，目前很多开发商的利润是15%左右，如果房价降幅超过15%，就会成为一个分界线，开发商会大幅削减未来新开盘或投资。从宏观角度，对房地产投资增速下滑会加大，对宏观经济造成更大压力。从这点看，政策不会容忍崩盘式的调整。

目前来看，这次仍是一个温和的调整。

记者：这次的调整期会有多长?

朱海斌：房价调整会持续未来一到两年，从今年4月份开始算，全国平均房价可能会持续下调5到10个百分点。

调整引发宏观风险或大于金融风险

记者：最近地方政府救市热情高涨，楼巿政策松绑此起彼伏。但就目前来看，多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。怎么评价现在地方政府的救市行为?

朱海斌：取消限购有利于销售回稳，但楼市价格不一定会起来。今年退出限购是比较合适的一个时间窗口。限购本身就是一个临时的行政性措施，而不是中长期的政策安排。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下，取消限购是一个正常的政策反应。

记者：过去几年政府也参与了地产调整，但为何房价越调越高?为何这次房价顶不住了?

朱海斌：从1998年房改到2011年的13年里，大部分时间房价都是上升。房价上升主要由两个因素决定：一个是市场因素，1998年房改的时候，房价是低于市场价格的;另一个因素就是供求关系，2011年前一直是供小于求的局面。

2012年的调整并没有持续太久，主要原因是货币政策放松，2012年年中中国人民银行[微博]连续地下调利率和存款准备金率，信贷也重新加速。

从目前的观察看，今年下半年货币政策很难宽松，信贷增长会保持稳定。当前的宏观经济政策并不支持房价在短期调整后的复苏。

记者：你认为，中国房地产接下来的调整期，取决于政策是不是出现大的变化。你期待政策如何调整?

朱海斌：短期会有更多的城市取消或者放松限购，这是目前政策调整的重点方向。另外，7月份以来首套房房贷利率出现下滑，也会有利于市场压力减轻。如果这些措施还没有起作用，下一步有可能会出现二套房的房贷政策调整。

总体而言，本届政府没有特别多直接的政策出台(干预市场)。房地产市场的长期制度安排需要注意三个方面：一个是房地产税收政策(包括房产税)的制定和执行;第二个是要考虑存量二手房政策(包括租房);第三个是保障房政策。我认为相关政策还是有调整空间的。

记者：在保障房政策方面，存在哪些问题?

朱海斌：我认为政策应针对不同城市，进行不同处理。具体来说，要加强一二线城市的保障房建设，减少甚至取消三四线城市保障房的建设。因为一二线城市房价收入比很高，中低收入阶层根本买不了房。在三四线城市，房价本身相对合理，保障房跟商品房的价格差别并不是很大，导致保障房跟商品房有一些直接的竞争，在这些地方并不需要大规模的保障房。