金九银十测温:九月全国平均房价将跌回一年前(3)

“很多地方不限购，也很难卖出去很多房子。”在华中地区开发多个项目的金港房地产副总经理夏礼国就告诉南都记者，对于楼市的限购也好、取消限购也好，开发商从来都是被动的，对于发展商而言比较重要的是学会加强自身抵抗政策风险的能力，在拿地的风险评估上谨慎再谨慎。

“确定放松限购的头两天，我的电话就没停过，”武汉地区一位开发商有关负责人告诉南都记者，开始是不断有获得购房资格的人士咨询楼盘、政策、定价，但是购房者更关心的是，政策接下来还会怎样，这样放松下去楼价到底会怎么走，买房子到底还值不值？

对于这样的问题，很多人已经不乐观。库存量过大的话，后续很难有持续的购买力“接盘”。

不过，不少假证代办的机构已经在取消限购的城市陆续消失。不少业内人士认为，取消行政限制，至少有利于市场回复比较良好的秩序。

一二线核心区域只是微调

尽管各地都积极放松限购了，70城房价“照跌不误”。

以广州为例，这一轮降价潮难以让楼市显现“金九”成色，即使首套房贷放宽的利好消息被证实，短时间内广州楼市成交低迷格局依旧难改。

根据监控数据，2014年9月前3周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。在持续的疲软之下，广州开发商只能纷纷以价换量去库存。

时代地产、越秀地产等不少大中型开发商就坦承，在今年下半年或许还会有市场困难，特定条件下随行就市，会考虑价格策略。

不过，“金九银十”期间降价楼盘数量虽然众多，但不难发现，一二线核心区域绝大多数楼盘降价都只是微调。值得关注的是，降价力度大的主要还是有实力的大型房企，例如万科、雅居乐、中海等多盘启动降价。这些大型房企货量相对较多，去库存的压力也就更大，另一方面，大型房企的实力也相对较强，故能给出较大的让利幅度。

在不少开发商看来，“金九银十”作为传统的销售旺季，房企的推盘力度势必加大。随着地方救市力度的加大，购房者观望情绪将淡化，积极入市的情绪会强化。

多位房地产专家向南都记者表示，为了迎合此类购房需求及加快去库存的速度，房企的降价促销力度仍会加大。

亚太城市房地产研究院认为，考虑到供求双方的策略调整，预计9月份的成交将比8月出现明显反弹，即9月有望迎来一波小高峰。“但70大中城市房价将持续下跌，12月份不会止跌，预计在2015年上半年才会止跌。”

“预计2014年第四季到2015年中国楼市政策走势分三个阶段。”谢逸枫向南都记者分析称，第一阶段是全面取消限购，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限购的做法为标志。预计三亚将在近期内取消限购，一线城市取消限购“救市”计划有望年底到2015年上半年完成。

第二阶段是省级取消限购与一揽子的楼市刺激计划，以“闽八条”为代表。截至9月28日，全国共有8个省政府出台取消限购与一揽子的楼市文件。第三阶段是央行和银监会授意和引导商业银行对个人房贷进行支持。目前所谓“救市”主要在第一、第二阶段，因放松信贷的“救市”力度与幅度有限，效果与作用不明显。因此，今年第四季度开始，地方政府会加大“救市”。

钟良则认为，楼市下行至少持续半年。如果房地产市场低迷时间超过3年，且财政改革推进缓慢，中央政府可能被迫出手干预，来防止地方政府面临的财政压力。

综合来看，真实影响楼市走势的举措，表现在几大方面：一是信贷的宽松，譬如两次定向降准与一次全面降准。二是房贷的放松，譬如首套、二套房贷的首付、利率下降。但是目前执行力缺乏，需要等时机。三是财政、税、现金的补贴政策。四是政府回购商品房做保障房的政策。而决定楼市未来走势的政策，关键可能就是房贷与信贷及金融政策。