二手房买卖合同需规避三大风险 交易中有“五大”风险应特别注意

二手房买卖合同需规避三大风险

交易中有“五大”风险应特别注意

在针对购房二手房的购房者来讲，二手房买卖合同及交易过程中具体表现出以下风险，刘流提醒购房者，注意“卖前的产权审核、现场查验买卖房屋、签订房屋买卖合同”的细节。

首先，注意买卖前的产权审核。

刘流表示，除房屋被司法查封外，最常见的是，买卖房屋是否按揭已经完清，出卖人或已从按揭银行取回房屋产权证。为此，最便捷的途径是“查验房屋产权证”。

其次，注意现场查验买卖房屋。

刘流表示，一般来说，购买者都比较清楚买卖房屋的小区环境，地段等基本情况，但是对房屋本体质量还不是很直观的了解，所以，“现场查验买卖房屋”非常必要。现场查验房屋主要查验房屋本体的质量，例如厨房、厕所的防水是否有渗漏痕迹，阳台、天花板等是否有水浸痕迹，落水管道是否堵塞等，还有房屋的装修情况，采光、屋型结构等都需要现场查验才能了解。

第三，注意签订房屋买卖合同。

刘流表示，买卖房屋如果你选择通过房屋中介公司，建议选择较大的房屋中介公司。一般来说，这些房屋中介公司都有比较规范的操作流程，主要关注中介公司的资质、居间合同主要条款的审核，如定金的交纳、付款方式、金额和付款时间、接房时间、房屋家具是否附随出售、房屋所欠水、电、物业费等费用完结情况、户口迁出时间、过户税费承担、违约责任尽量罗列明确等方面。

除此之外，刘流还对“购房者买卖房屋双方直接交易”过程中可能出现的问题，做进一步描述。他提醒要注意以下五大风险：

第一， 关注出卖人的婚姻状况。如离婚，要对方提供离婚证和离婚协议或者离婚判决书，其中要有关于所涉房屋的具体权属划分;如没有离婚，查验结婚证，并需要对方配偶一起现场签订合同，实在无法到场的，应该出具经过公证机关公证的特别授权委托书;

第二， 尽量不要为了少交税费，而签订阴阳合同。包括在房屋中介公司签合同，也要注意此项注意事项。因为在法律实务中，有类似案例被法院以“恶意串通，损害国家利益”为由而判决合同无效。

第三， 合同签订中，付款方式、金额和付款时间尽可能根据需要对方配合办理的步骤来设计，房屋产权真正转移必须要经房屋权属登记机关办理产权变更手续后才算完成过户手续。从房屋购买者的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

第四， 合同中约定违约金和定金，需要根据情况选择适用其一。法律关于违约金的规定是“当事人约定的违约金不超过造成损失的百分之三十”;关于定金的规定是“不得超过主合同标的额的百分之二十”。

第五， 了解买卖房屋实际占有使用情况。在司法实务中，有房屋实际占有使用者拒不搬离房屋，还通过诉讼、纠闹、破坏房屋本体、水电设施等方式来妨碍购买者搬入。