五方面质疑楼市回暖 去库存是关键

在楼市环境瞬息万变的年底阶段，怎么看待2014年年底以及未来市场基本面趋势?对于整体市场来讲，会呈现出哪些特征? 这些成为业内外关心的话题。

首先，看一下年底阶段最新的市场表现。从最新市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

于是，部分媒体开始发表声音，表示楼市已开始回暖。那么，年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖?是否意味着房地产市场迎来了新一轮的市场发展机会?笔者认为，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而改变。毫无疑问，即使至年底仍然维持成交量回升的行情，也并不意味着楼市会持续好转。笔者从以下五方面逐一质疑当前部分媒体表示楼市已回暖的看法。

第一、在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，中国特色的“细水长流式”“微刺激”已经成为“新常态”，并不会受到美国QE退出的太大影响，这就决定市场流动性不会宽裕，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流。

当美国今年11月QE正式退出之时，中国宏观经济因为深化改革也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这有可能导致国内市场流动性进一步偏紧;从今年以来国内货币政策变化特征来看，即使受到美国QE退出的影响，国内货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现，从当前来看，中国货币政策基本上是表现为“细水长流式”的“微刺激”。从这个角度来看，国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新常态”，因此，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流，目前，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

第二、百城房价同比环比均出现下降，房价下跌城市数量仍然占据主流，短期内难改变。

从最新统计数据来看，2014年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。10月百城住宅均价环比、同比首次双双下跌，但环比跌幅收窄。

对于今年10月份百城房价环比跌幅收窄的原因，不可否认，限购政策取消、部分城市地方政府“救市”、央行新政等政策利好对于部分城市市场基本面好转起到一定刺激作用，对于部分市场去库存压力不太大的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲有了市场基本面好转的机会。但是，短期内来看，房价下跌城市数量仍然占据主流，并没有改变。

第三、央行新政落地后，“惜贷”常态化的基本面并不会改变，年内楼市基本面难有实质性好转。

从短期内来看，市场又进入新一轮的市场低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态，即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，面临较大的去库存压力，这会进一步影响企业的资金面。

笔者认为，银行“惜贷”的现象还会长久持续，此时，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

第四、大部分城市库存去化周期仍然在15个月以上，“去库存”仍然是市场主旋律，因此，这些城市的房价年内仍然有下行的压力。

从10月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力。当前，对于大多数城市而言，“去库存”仍然是市场主旋律，房价年内仍然有下行压力。

第五、上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量，不可能出现大规模涨价，甚至为了完成年度销售业绩指标，还应该继续坚持“以价换量”。

从10月份市场表现来看，在多重政策红利的刺激之下，品牌开发商力拼“银十”导致业绩有所回升，但是，大多数城市市场库存偏大的基本面并没有明显改变。同时今年至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底(上市公司年报)销售业绩指标的压力，此时，对于大多数开发商来讲，利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后2个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象，甚至部分存量较大的城市还应该继续坚持“以价换量”的市场策略。

总之，在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看，“去库存”仍然是市场主旋律，大部分城市仍然有房价下行的压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。而在2014年即将结束之际，大多数品牌房企面临年度销售业绩指标的压力，此时，要想完成或尽可能缩小与年度销售业绩指标的差距，“以价换量”的市场策略仍然为较为明智的选择。