房贷利率坚冰难融 首套房85折仍是底线

尽管楼市政策继续“松绑”的预期强烈，但房贷利率并未出现明显松动。机构调研显示，截至今年1月，大部分一二线城市的首套房贷利率没有出现明显变化，只有部分银行略微向下调整。但总体而言，85折仍是首套房贷的“底线”。

分析人士指出，尽管按揭贷款为优质行列，但当前银行继续下调房贷利率的动力不大。购房者的实际成本，只能随基准利率而调整。若房贷利率无明显变化，其对未来房地产市场的刺激作用将相对有限。

多数城市房贷利率无变化

来自兴业证券的统计显示，今年1月第二周（1月5日-11日），四个一线城市中，只有广州的一家银行下调了首套房贷利率，其余银行并无变化。

据悉，上周北京有17家银行的首套房贷利率低于基准，其余7家银行均与基准利率持平。其中，最低为农业银行和汇丰银行，利率为基准利率的0.88倍。广州、深圳两地的银行中，大多数的首套房贷利率低于基准，利率底线也为基准的0.88倍。上海有17家银行的首套房贷利率低于基准，最低的民生银行利率为基准的0.85倍。

二线城市的情况大致类似。天津、南京的首套房最低贷款利率为基准利率的0.9倍，成都、杭州为0.88倍。其中，上周天津有7家银行下调了首套房贷款利率，成都有2家银行出现下调。

从2014年末以来，按揭贷款的利率就已开始下调。大多数银行将首套房贷款的最低利率降至基准以下，但85折几乎已成底线。部分银行还需搭配购买理财产品，才可获得较低的利率优惠。但对于二套房的贷款利率普遍仍维持在1.1倍的水平，比之前并无松动。

次轮松绑房贷的起源来自于去年9月30日，央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，购买二套普通商品住房时，执行首套房贷款政策,即“认贷不认房”。同时，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

此后，多数银行公布了执行细则，其贷款利率也逐渐有所下调。

刺激楼市作用有限

分析人士指出，尽管房贷利率仍有进一步优惠的空间，但在银行地方分支行的具体操作层面，住房贷款申请者想要获得0.7倍的贷款利率难度极大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，央行文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容。他认为，在目前资金价格水平上，银行吸储难度非常大，7折利率很难实现。

张大伟表示，信贷是对市场成交影响最大的政策，除非继续降息，否则购房者很难在现有的政策下得到实惠。因此，未来信贷层面对房地产市场的刺激恐怕相对有限。

但相比之下，公积金贷款方面的优惠政策，有可能给购房者带来利好。未来一段时间，各地仍可能继续在公积金贷款方面出台优惠政策，并可能对市场带来刺激。

当前的房地产市场，供大于求的形势已经明确，这可能制约未来的市场交易。分析人士指出，过去多年来，房地产投资、拿地、新开工等指标不断保持高增速，大大增加了房地产市场的供应。如今，不少二三线城市出现的“空城”表明，很多城市的供应已经超出其消化能力，这甚至可能引发偿债危机。