两会后政府救市停不下来 房贷政策将进一步放松

核心提示

盘活存量

包括改变用地用途、住房户型可调整、转公租房和安置房等手段。

稳定市场

业内人士认为，文件的公布对稳定市场预期，有很重要作用。

市场做主

“两个70%”政策自此全面退出。符合房地产市场“去行政化”趋势。

还有后招?

业内人士猜测，住建部是牵头部门，其他部委很可能会陆续发文。

业内人士解读

文件公布本身已经有利稳定市场

国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》27日对外公布。通知要求各地积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行。

有供有限

住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读：限制与转换

“政策口子一开，说明存量并不可怕”

中国房地产业协会原副会长朱中一接受记者采访时评价，在供应方面，不少住宅用地供大于求的城市，应该调节，其他城市应该注意增加有效供应，盘活存量。

“对于有些存量过剩的城市，除了减少供应的方法，还应该注意的是对改变用地的用途的指示。”

合富辉煌房地产研究院院长龙斌认为，《要求》第二条提到“用地转型利用。”这一方面体现了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面则是对过剩的存量，找出了另一种方法。

近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目，总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。

龙斌认为，“政策口子一开，说明存量并不可怕，还是能够找到一些很好的通道。很重要的一点是，文件的公布对稳定市场预期，有很重要作用。”

两个转换

对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。

房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

通知的一大亮点，就是提出优化住房供应套型结构。

很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上;廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。随着房地产市场“去行政化”，这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。

平心而论，针对当时房地产市场状态，“90/70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用。当然9年下来，小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽，适应居民居住条件改善需求，调整“90/70”政策，尽管多少有些马后炮，但也是大势所趋。