房地产市场进入新常态 政策更具弹性

3月的最后5天，6个部门相继出台有关房地产调控的政策。

3月27日，国土资源部与住房和城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

同一天，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

从土地、建设，到信贷、税收，与房地产市场多个环节相关的政策出现变化。2015年房地产调控的大幕就此拉开。

强调因地制宜

仔细研究7部门相继出台的房地产新政会发现，不搞一刀切、因地制宜成为最大的亮点。

根据《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

“允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。”上述通知中这样的表述让很多业内人士感受到了与以往的不同。

在《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中，因地制宜的表述同样出现：人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作。

“不论是住建部和国土资源部的文件，还是央行、银监会、住建部联合下发的文件，都在强调因地制宜。”住建部政策研究中心主任秦虹告诉中国青年报记者，这是因为房地产市场已经出现了新常态。

这种新常态表现之一就是各地房地产市场的发展出现了分化。有的地方供求大致平衡或供求略紧，而有的地方已经出现了供过于求的局面。

“对这种分化的状态，没有必要再进行一刀切式的政策调控。”秦虹说，过去的政策往往是全国统一，但房地产市场发展到现在，出现的这种新常态要求政策在不同的地区有一定的弹性。

在秦虹看来，这种弹性为地方政府提供了空间，但并不意味着各地可以有过分的政策调整。“中央对调控划出了一条底线，地方的调控不能脱离国家的大的政策要求，比如针对二套房，央行规定首付是40%，地方政策可以在40%～60%之间调整，但不能做成10%”。

实际上，进入2015年，我国房地产市场已经出现明显变化。

秦虹告诉记者，过去针对房地产市场的调控都是基于房价过快上涨、投资投机需求旺盛的基础作出的，而我国房地产市场销售经过2014年一年的负增长后，供求关系从过去的偏紧转变为整体偏松、部分地区过剩，投资行为大为减少。与这种状况相适应，那些过于严厉的调控政策有条件回归到正常状态。

发改委房地产研究中心主任刘琳也持类似观点。在她看来，“就跟经济进入新常态一样，房地产调控政策也在回归常态，尤其是税收、信贷政策。”刘琳说，之前的调控政策都是在房地产市场很热的情况下制定的，与现在的市场状况已经不匹配。