楼市新政的底线在哪？ “七折利率”将会重现

中国经济网编者按：3月末，央行、住建部、银监会等部门出台新政策：二套房贷首付比例降低，营业税“5改2”，多项利好进一步松绑楼市。房地产业是中国的重要产业，与钢铁、水泥、建筑等多个行业密切关联。同时，房地产市场发展受金融政策影响最大。本轮楼市新政，金融政策的影响几何？新政会否加剧银行不良贷款率？“房贷七折利率”会否重出江湖？资金会否再次大规模流向股市？就这些问题，中国经济网记者采访了金融领域权威专家。

采访嘉宾：

中国农业银行首席经济学家 向松祚

中国银行国际金融研究所副所长 宗良

中国民生银行首席研究员 温彬

中国经济网：此次楼市新政降低了二套房贷首付比例，是否会刺激投机性买卖二手房现象？

向松祚：二手房的投机性买卖，我们通常讲叫二手房投资。我觉得这次下调二手房首付比例，可能使得部分投资者会对投资房产有兴趣。但根据数据看，目前对整体房地产市场的投资回报前景并不看好。投资房地产的回报主要来自两方面，一是为了未来房价的上涨，二是买完后租出去，但后者因素比较复杂，即使北上广深这样的中心城市租金收益率也不高，甚至可以讲非常低。投资房地主要是为了涨幅，而现在普遍认为涨幅不会像以前一样飙涨。所以，这次政策对平稳房地产市场会有很好的作用。

宗良：不会出现这种情况。总体上来讲，在宏观市场将来有可能出台房地产税，目前也正在做房地产登记，实际上是为将来房地产政策出台奠定基础。在这种背景下，购买第二套房是真实的住房需求，即改善性住房需求，多数买房的原因是实实在在的、想改善生活的需求，不是投资性的。

温彬：经过这几年的发展，我国的整个经济环境，特别是房地产市场发生了变化，从过去的供不应求向供需平衡转变，在这样的形势下，过去房地产二套房的首付比例就显得过于严厉，所以这次从60%下调到40%，一方面对有自住型和改善型需求的购房人来说，降低首付比例会增加他们的购买能力，同时，40%的底线是比较审慎的，按照国际经验，40%可以在一定程度上防止过度炒作房地产市场，防止过度投机导致房地产泡沫的出现。

中国经济网：放松房贷后会不会增加银行呆坏账，如果出现应如何控制？

温彬：这个不会增加，因为不管是一套房首付30%还是二套房首付40%，都是比较审慎的政策。在国际上，30%、40%首付的房贷资产质量是比较稳健的，而且，我认为中国房地产市场不会出现崩盘式的大幅下降。另外，通过房贷和税收政策的组合拳，需求释放后，也会保证房地产市场的平稳发展，不会出现房地产信贷坏账大量出现。

向松祚：这个不会出现。过去虽然房地产市场经历过很多周期，也经过了很多调整，但住房按揭贷款的坏账率在银行所有贷款类别里是最低的。这有两个原因，一是我们对房贷首付比例的控制比较恰当，不管怎么调整，基本上多数首付都在20%以上，不存在像美国次贷危机里出现的零首付；二是中国老百姓对银行按揭负债还款比较在意，刻意通过信贷政策不还款或者恶意拖欠的有，但属极少数。所以，我不认为政策的调整会增加银行的坏账，个人住房按揭贷款是银行非常欢迎的，而且非常安全。

宗良：总体看，银行房贷是质量较好、不良预算较低的一种贷款，是稳定的，而从国际上看，个人贷款占比在国际银行业中都比中国高，国际上占比达到一半，中国目前只有20%，因此，未来在这种方面还要大力发展。另外，改善性住房的贷款客户是比较好的客户，各方面条件较好，加上降息，降低了购房者成本，但一定要防止有的地方借机涨价。