房贷市场"价跌量增" 二套房贷利率下调仍有空间

“3.30房贷新政”落地接近一个月，《经济参考报》记者在采访中了解到，银行均已陆续出台细则：对于二套房贷，建行、工行、光大、招行等银行均执行首付比例40%，但利率仍保持1.1倍;首套房公积金首付比例20%已在大部分城市有所落实;首套房商业按揭贷款利率优惠幅度9折仍是主流。

接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，目前银行的住房贷款额度较为充裕，申请和放贷都比较容易，但由于银行资金成本高的压力依然存在，故难以给予更低折扣。不过，二套房贷利率下调仍有空间。

银行房贷陆续松绑

《经济参考报》记者了解到，今年以来，银行个人住房按揭贷款额度充足，放款时间也大有缩短，“年初针对去年末盘点清账时积压的批单进行可集中放贷，据我了解，现在银行对房贷的放款周期最快可以在一周左右，但也有相对慢一些的，大约三周，放款快慢和客户提供的资料以及资质有关，并且公积金+商贷的模式普遍银行这边放款会慢一些，因为涉及到一些手续。”建行某支行的一位客户经理说。

对于二套房贷款，在北京地区执行首付40%的政策已开始落地。工行出台了新的房贷细则，明确提出，将本着“因地施策”和“风险可控”的原则，根据各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为 40%。

同样，建行、光大、招行、华夏银行等也执行二套房首付40%，还有部分银行执行50%的首付标准，但在利率方面各家银行基本保持一致，二套房利率仍为1.1倍。首套房方面，利率9折是主流。

按照银行业内人士的分析，银行存款流失压力仍然存在，且资金成本不断提高，这些因素迫使银行难以对个贷利率进一步优惠，“目前市场上5年期定存利率最高达到5.4%，而5年以上贷款基准利率是5.9%，如果打7折就是4.13%，低于多数银行5年期存款利率。”上述建行客户经理分析称。

融360分析师袁媛认为，一线城市短期内成交量将明显增加，从而促使部分二手房价格上涨。在二、三线城市首套房优惠利率有望持续增加，有的城市悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台，二、三线城市则会加速去库存。

低折扣难觅　投放量增大

业内专家判断，银行是否放松按揭贷款政策首先取决于行内额度是否充足，其次，按揭贷款的利润空间考量。2014年以来，银行个人金融业务条线的个人经营贷款不良率上升很快，授信相对谨慎，因此，个人经营贷款腾出的额度迅速转至按揭贷款上。

从银行按揭贷款投放情况来看，截至2014年末，建行个人住房贷款余额为22538.15亿元，且占个人贷款余额的23.79%，较上年末的占比提高了 1.9个百分点;2014年全年个人住房贷款新增了3735.96亿元，较上年同比增长19.87%。同样，工行个人住房贷款余额20703.66亿元，占个人贷款余额67.6%，且2014年全年新增3498.31亿元，增长了20.3%。工行高层表示，将发挥个人住房贷款在个人贷款产品体系中的主体支撑作用，个人住房贷款继续保持平稳健康增长。

农行方面，截至2014年个人住房贷款余额15506.73亿元，占个人信贷余额64.7%，较上年末增加2586.66亿元，增长20.0%，主要是支持城镇居民购买首套自住普通商品住房，积极支持农村居民进城安居，个人住房贷款规模稳步增长。

“对于银行而言，个人房贷业务是一个长期的业务，总体保持平稳。尽管这一块业务不属于非常赚钱的业务，但相应的风险低，因此，在个人贷款业务方面，按揭贷款依然占比很大。”中国银行国际金融研究所副所长宗良对《经济参考报》记者分析称，“今年以来，银行业的住房贷款投放量较去年有进一步上升，从贷款利率的角度来看不会一下子有很低的折扣，这是因为银行资金成本太高，但投放量会增大，贷款更容易一些。”

积极推进组合贷款

据融360机构统计，在“3.30房贷新政”之前，全国已有11个城市的24家银行在执行“个性化”的二套房贷款政策，这24家银行3月份内已经在当地率先放松二套房贷申请，放松方式包括下调二套房贷首付比例和增加二套房贷利率折扣，突破二套房贷利率不低于基准利率1.1倍规定，不排除未来会有银行跟进。

对于购房者而言，公积金+商贷的组合贷款相比纯商贷可节省很大一笔利息支出，“如果组合贷款能够改变以往审批缓慢、流程冗长的办事效率，将提高开发商及二手房卖家对组合贷款的接受度，有利于减轻购房者的负担。”袁媛指出。

目前，已有包括华夏银行在内的多家银行表示，将加强与各地公积金中心的合作，简化办理手续，优化业务流程，推动商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款业务发展。

兴业银行首席经济学家鲁政委在接受《经济参考报》记者采访时表示，“个人按揭贷款，到目前为止一直都是银行坏账率最低的资产。房地产系统的风险和金融系统风险有所联系，房地产行业需要降低杠杆率，降低负债率，这个时候就应该让开发商降低负债率，贷款买房的客户杠杆率不应该太高，所以未来应该解除限购、增加住房销售，加快房地产商的回款。”

“限购和限贷松绑，释放的是改善性需求，特别是二套房的改善性需求，但这部分需求总量不大。把握好保障房建设节奏，解除限购仍有空间，建议应更多考虑以租金补贴的方式向低收入群体提供基本居住保障。”鲁政委补充道。