90后成购房接盘侠 十年后中国房地产泡沫将破灭？(2)

10年后需求或难以支撑房价

“容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”万科2014年年报中这样感叹。

如果说土地红利、人口红利都递减了，甚至消失了，那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌?

万科试图攻克这个难题。2014年，万科研究部门调查了过去40年、27个经济体的房地产市场，统计一共出现61次房价大涨，之后有14次出现大跌，有47次没有出现大跌或者下跌。

进一步地，万科董秘谭华杰发现，传统经常使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率这些指标都不是有效指标，也就是它们都不能通过过去40年历史数据的验证，都有大量的反例存在。

“我们最后找到三个重要指标，其中有两个是内因的指标，就是根据经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。”谭华杰介绍，这两个内因指标一个叫做居民部门利息保障倍数，用居民部门储蓄/上一年利息支出。这个倍数有一个临界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全;第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力占用比例，80%是危险临界点，60%是安全临界点，越高越危险，越低越安全。

第三个因素，有一些经济体并不是因为本身的原因导致的下跌，而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击，在这种情况下，有一个重要指标就是它的经常性账户顺逆差。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体，均处于逆差状态。

结合这个指标看中国目前的情况，首先从居民部门利息保障倍数来看，中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的;第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力，这个指标没有上一个指标那么好，但是相对处于好的位置，在安全临界点上，最近三年这个指标呈现向下趋势。

从这两个指标来看，万科得出结论：住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭;但10年后，需求将可能难以支撑房价。

十年。这个时间节点，与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后，00后会成为购房主力，但他们的数量还足以支撑那时的房价吗?10年后，中国房地产市场的泡沫会破灭吗?

无论如何，万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是，十年后，住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半;万达的计划更为激进，从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场，到2020年，万达净利润的三分之二要来自租赁收入。