90后成购房接盘侠 十年后中国房地产泡沫将破灭？

“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。

过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。

多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加;相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

90后购房人口基数锐减

目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

中原地产因此得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定;而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

以去年全国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方;其常住人口中，年轻人占也比较高。

第六次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

但以上城市只是少数，从第六次人口普查数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

新出生人口数据也能佐证这一点。wind数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1600万人左右的水平上;而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。

刘渊指出，这意味着5-10年后(其实就是目前和未来5年，因为六普是2010年的数据)，购房主力年龄段，即25-35岁年龄段人口将会大幅减少，这势必将影响购房需求。

一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为，大多数二、三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。

但是，多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。