房价上涨快致存货激增 楼市寻求新均衡法(4)

在财税政策方面，财政部于2015年3月30日调整了个人转让房地产的营业税政策，即个人销售购买不足两年的住房，全额征收营业税，销售购买已满两年的非普通住宅，按差额征收营业税；销售购买已满两年的普通住宅则免征营业税。货币政策与财税政策的调整，提高了房地产市场的融资可得性，降低了房地产需求的融资成本和交易成本，对释放房市场需求具有明显的刺激作用。

第三，政府 “托底”社会政策会使房地产业去库存化远远快于单纯市场价格机制的均衡调整过程。中央在2014年以来加大了支持住房消费的力度，进一步落实了放宽户口迁移政策，城镇人口的增加将带动房地产市场需求的增长。此外，中央和地方政府支持商品房去库存化，并在一定范围内回购后作为保障性住房，拓宽保障房源和租赁房源解决高库存。

为消化高库存，2015年1月，住房和城乡建设部提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租，从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。同时还提出各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。待售面积较多的城市的一些地方政府，相继出台了回购商品房作为保障性住房的政策。这意味着，在房地产库存持续增加而拖累投资与经济增长的时候，政府俨然成了房地产最大的需求者。与其他市场主体截然不同的是，政府作为买方，全然没有硬预算约束，价格、交易成本对政府的需求约束较低。有了地方政府积极入市、参与消化房地产市场非意愿库存，房地产市场去库存化的速度会远远超过单纯由价格机制调节的均衡实现过程。

第四，地方政府放松对房地产市场需求行政管制，释放了房地产市场的需求活力。在房价上涨的时期，各地方政府均采取了诸如限购之类的行政管控措施，这对抑制投机性购房起到了立竿见影的效果。应当说，作为迫不得已的行政控制手段，它对中国抑制房地产的阶段性泡沫发挥了积极作用。固然如此，它与中国城镇化的方向背道而驰的，也违背了市场经济条件下劳动力要素自由流动的原则。由于地方政府对土地财政的高度依赖，因此，在房地产市场出现了政府所不期望反方向变化时，各地方政府又先于中央对房地产政策的放松，而放弃了作为权宜之计的限购措施。

例如，福州早在2014年8月就确定，购房人在福州买户无需提供纳税证明或缴纳社会保险证明，且将90平方米内住房的契税降至了 1%，90-144平方米的契税则降至1.5%。2015年5月以来，甘肃和安徽省住建厅先后发布促进房地产持续稳定健康发展的指导意见，均让原来的限购政策寿终正寝。在稳增长的大背景下，各省市及地方政府取消违背市场原则的限购，将是大势所趋。我们认为，这些措施对提高市场活力的作用正在逐渐显现。

总之，宽松的金融财税政策、由行政性调控转向为托底保障房、差别化限购等一系列政策，可以有效地调节不同区域的供需关系，对于去库存、调节房企资金压力、满足刚性需求，促进房地产业的去库存化将起到重要作用。

房地产将加速去库存化

中国经济新常态中增速换挡是一个中长期趋势，这是由中国潜在增长率下降的客观因素所决定的。尽管有人认为，中国人口结构变化会对中国房地产的长期发展带来了不利影响，但中国仍处在城镇化的关键时期。虽然新型城镇化并不意味着房地产化，核心在于公共服务均等化、居民身份市民化，但解决好“住”仍是城镇化的重要方面，中国未来城镇化仍会产生对房地产市场的巨大需求，也是未来一段时间中国最大的内需所在之一。同时，随着经济发展和人们收入水平提高，居民对住房的需求会从过去的“遮风避雨”转向更高功能性的需求，未来中国房地产业仍然有较大的空间，它在中国“稳增长”中仍具有四两拨千斤的功效。

随着稳增长政策的力度不断加大，效果逐步显现，随着政府对房地产信贷的持续放松，在城镇化的大背景下，中国房地产业将迎来加速去库存化的时期。我们认为，目前已有一些迹象表明，中国房地产加速去库存化的阶段正在来临。过去房地产开发投资增长率、计划投资增长率持续下降，都压缩了房地产的供给增长率；地方政府取消限购、央行货币与住房信贷政策的调整、调整房地产交易税收都将释放房地产的需求活力，影响着人们对未来房地产市场的预期。

供需两方面的共同调整将促使中国房地产逐渐确立新的均衡过程。均衡的调整与实现过程首先就会表现在去库存化逐渐进入加速阶段。国家统计局的数据显示，4月份70个大中城市新建住宅成效继续大幅回升，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别达到了18个和28个。我们认为，在货币政策从滴灌转向全面宽松的环境下，在地方政府对土地财政收入下降的切肤之痛后，房地产市场成交的回暖不是昙花一现，而是新一轮的持续过程，也将从一线城市逐渐向二、三线城市扩散。因此，我们判断，中国房地产市场进入加速去库存化的周期是可以预期的。这是房地产寻求新的均衡过程，也是经济新常态下稳增长的重要条件之一。

（作者简况：彭兴韵，第一创业证券首席经济学家、中国社会科学院金融所货币理论与政策研究室主任；费兆奇，中国社会科学院金融所货币理论与政策室副主任）来源上海证券报）