中国楼市巨变信号已现 三四线楼市降温趋势难改(2)

中国央行第一季度对家庭展开的调查显示，14.7%的家庭表示计划在未来3个月买房，而上一个季度的数字为13.8%。

政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。

但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现，转战楼市，加入买房大军。

预计2015下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。

6月1日，评级机构穆迪(Moody's)将其对中国房地产业的展望从负面上调至稳定。

楼市成交回暖一方面推升了房价，另一方面也使部分地区沉重如山的库存压力稍缓。

但一些业内人士认为，一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场，可能在当地酝酿房价暴涨的风险;但与此同时，一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”，楼市难以走出低谷。

全联房地产商会创会会长聂梅生指出，房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理，一旦超过10%，就需要警惕过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。

如5月份，“北上广深”四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比的唐山、南充等多数三四线城市库存压力巨大，房价依然处于下行通道。

根据某院统计，上半年一线城市房价累计上涨5.17%，二线城市房价下跌0.75%，三线城市则下跌1.25%。

而大量标杆房企为了规避风险而重回一二线城市的经营策略，也可能加剧了这种“冷热不均”。

如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园，近期提出要加大对一二线城市的投资;6月以来，万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。

房企豪掷千金抢地的旺销状况再现，上海、北京、南京等城市再现沉寂许久的“地王”。

一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高，对楼市政策的反映也十分灵敏，而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频，却在不断丧失“吸引力”。

中原地产首席分析师张大伟指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。

张大伟认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

3.30新政正是从信贷方面着力，释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。

但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，以及此前一直处于下跌的杭州、温州，房价也开始出现小幅上涨的态势。

总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。

同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。

“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。

张大伟指出，基于这种越来越大的差异，官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。