房地产投资增速大幅回落 去库存将成楼市主旋律

当下，楼市正面临痛苦的去库存阶段，高层近日两次提到房地产去库存。业内人士指出，这意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。

投资增速大幅回落

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。国务院总理李克强11月11日主持召开国务院常务会议，会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

高层近日接连提到房地产市场，引发市场关注。根据国家统计局11月11日公布的数据，2015年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。

2013年，全国房地产开发投资基本保持20%左右的上涨速度，而今年1-10月增速降至2.0%，创历史新低。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

根据国家统计局公布的数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

目前市场的高库存现状和企业的资金压力导致全国土地投资不振、商品房开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速持续回落，投资占比近五成的三四线城市表现尤为突出。中国某研究院认为，在投资增速下行的背景下，应加大去库存、改善房企投融资环境、多方位合理刺激企业投资。推进住房保障货币化，推进房地产税费改革，逐步解决三、四线城市落户和配套福利措施，助推行业平稳发展。而融资环境改善和税费改革推进并不能够改变行业竞争格局的演变趋势，未来房企数量趋势性减少，房企生存模式更趋规模性和专业性。

宽松政策环境有望延续

中国某研究院认为，房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。

张大伟分析认为，房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。2015年前10月，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年取向，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。

随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年。流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。

10月24日，央行再次“双降”，年末楼市翘尾添动力。当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。10月召开的五中全会提出全面放开二孩政策，也将使住房需求产生结构性变化。中国某研究院认为，短期来看，在年度销售目标和现金回款压力下，房企将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势;而部分三四线城市仍以去化为主，房价将保持平稳。

去库存将持续推进

华泰证券根据1998年房改以来的已开工未销售数据测算，全国隐含住宅库存为29亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期为2.7年，远超8-16个月的正常区间。如果按照通常市场上统计的已拿证未销售库存，当前周期为11个月，对比可以看出，存在大量已开工未拿证项目，按照比例计算约为19亿平方米。由于均为早年拿地，在经历楼市牛市，这些项目从是否赚钱的角度来说均很赚钱，但是问题出在去化上，也即开发后无法售出，考虑到已开工地块大多通过四大资产管理公司、房地产信托、房地产私募基金等金融机构做抵押融资，可能会出现较多隐形坏账，具备品牌溢出效应的公司未来可通过与相关金融机构合作的形式来进行处理。

按照国土部要求，人均城市建设用地目标严格控制在100平方米以内。华泰证券指出，目前全国城镇建成区面积为4.4万平方公里，按照要求容纳4.4亿城镇人口，相比于当前超过7亿的城镇人口，目前的城市规模本质上并不大。下一步工作是将已经在城镇的常住人口市民化，本质上户籍是制约人口流动的枷锁，不利于当前经济的发展，但是在流动之前先有基本的生活保障，因为目前户籍基本等同于享受当地公共服务的权利。

张大伟认为，2015年“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。同时，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年至2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。而过去两年已实现改造各类棚户区820万套、农村危房532万户，可见此次三年计划的改造规模空前。加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响。

截至10月底，全国城镇保障性安居工程已开工747万套，基本建成688万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.28万亿元。其中，棚改开工575万套，占年度目标任务的99%。不难看出，政府在保障房方面的投入力度比较大，未来政府在保障房方面的投入有望继续加大。业内人士指出，推进保障房建设可与化解房地产库存结合起来。对于那些符合保障房条件的中小户型库存商品房，政府可采取大单团购的方式，集合符合经济适用房、自住型商品房购买条件的民众，从开发商那里购买商品房，直接用于经济适用房及自住型商品房。