2016年房贷提前还贷注意事项

提前还贷要多方考虑

岁末年初，不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷，减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家，在考虑提前还款时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。

从资金成本来看，在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起，申请到房贷打折优惠利率的购房者，其利率将会降至4.3%左右，而对于公积金贷款者来说，利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置，其收益可能比需要支付贷款的利息还多，提前还贷显然就不划算。

此外，如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，市民采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，就没必要提前还贷了。

近期，福州、杭州及南京等地相继出台了购房人偿清购房贷款后，再申请房贷时按照首套房认定的相应松绑政策。对此，有业内人士认为，过去市场非理性疯狂时，限购限贷很有必要，现在情况变化了，应跟随形势进行调整。

银河证券房地产行业首席分析师赵强认为，从地方政府角度来讲，限贷放松有利提振楼市，带动土地出让，化解地方房企破产带来的区域性金融风险。从银行角度来说，房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样，甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力，二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。

58同城房产研究部认为，如果房贷还清，仍持有一套或二套房，再购一套新房还能算首套的情况短期内不可能发生。但房贷政策松绑是大势所趋，若果真有房贷政策调整，则应主要支持首套房贷，尤其是普通住房。

北青报记者从中原地产了解到，目前北京地区房贷政策比较稳定，各银行政策基本没有变动。首套房首付比例30%，基准利率八八折居多，八五折也有一些;二套房首付比例多为50%，利率为基准利率的1.1倍。放款时间多在抵押登记完成后1-2周就能完成。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年，北京受影响较大的政策主要是330新政，二套房贷首付比例下调。不过由于限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。

对于商业银行传闻松绑首套房认定标准，由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，据报道，昨天有外地媒体记者向央行副行长刘士余提问，“首套房贷”标准有没有调整?刘士余回应称:“等文件”，同时补充道，“惠民生，调结构，始终是我们工作的重中之重。”

央行数据显示，房贷利率持续走低的同时，2015年房贷规模明显增长。三季度末，房地产贷款余额及个人住房贷款余额均同比增长20.9%。前三季度新增房地产贷款2.81万亿元，同比多增7016亿元;新增个人住房贷款1.92万亿元，同比多增5961亿元。之所以住房信贷环境宽松，一方面由于整体货币政策保持松紧适度，连续降准释放资金流动性，更重要的是，在中央稳消费、去库存的指导思想下，更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调，进一步完善房地产信贷政策，支持居民自住和改善型住房需求。