GDP增速6.9% 经济下行之下2016年楼市进调整期

从2015年全球经济背景来看，美国经济复苏，美元首次加息并且进入加息周期，而欧盟与日本经济环境仍不乐观，这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲，国内经济数据不景气是事实，恰逢5月份以来股市又大跌，经济大环境并不乐观。中国也不得不实施量化宽松的货币政策，一方面是对冲美元进入加息周期的影响，另外一方面也是为了降低企业融资成本，刺激宏观经济运行企稳。

那么，在经济仍然处于下行阶段的市场背景下，对于2016年的楼市来讲何去何从？下文笔者逐一分析。

2016年1月19日，国家统计局数据显示，初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，经济增速创25年新低。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%，四季度经济增速为全年最低。这说明，当前我国宏观经济仍然处于“下行”阶段的基本面并没有改变。

同时，从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，数据显示，2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%。但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。

那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始好转但投资数据仍然较低迷？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2016年货币政策会有哪些变化特征？ 2016年整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

从2015年全年来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市库存去化周期回落至10个月以下，甚至降低至8个月以下，比如：截止2015年12月底，一线城市均已降至10个月以下，北京9.18个月、上海（不含保障性住房）6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月，楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面快速好转。

从政策面来看，截止2015年12月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次全面降准，截止12月末，广义货币(M2)余额139.23万亿元，同比增长13.3%，高于2015年12%的目标，货币政策开始走向宽松。此外，政策面对于房企发债较为宽松，从2015年房企发债特征来看，单笔发债规模较大、融资成本低、基本为品牌房企等这些因素也助推上述城市楼市基本面快速好转。

正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好上述一线城市、部分二线城市楼市，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

此外，2015年9月30日，央行住建部发布930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，金九银十毫无悬念地出现，至2015年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，上述一线城市、部分二线城市再次出现楼市“大年”。

从市场价格预期来看，上述一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如北上广深、合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月仍然会出现涨价的现象。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。