房地产畸形发展:一边房价高涨一边库存严重

有文章指出，若要全面考察我国房地产库存规模，除了统计局每月公布的商品房待售面积，还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。

虽然我国每年公布待开发土地面积（通过各种方式获得土地使用权但尚未进行开发的土地面积），但我们认为4.2亿平米要远小于我国至今未开工的实际规模。

文章指出，用初始的在建面积加上累计新开工面积减去累计销售面积，可以得出至2015年末，累计在建已建未售面积大约在60亿平米（2015年末数据为我们预测），考虑到累计新开工面积包括已竣工面积（2014年末累计竣工面积为新开工面积的六成左右），我们认为该口径实质上已经包含了统计局的待售面积。

由此计算出至2015年末全国库存143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过去3年的平均销售面积计算（2015年销售面积为估算），去化周期约在10-11年左右。

国土部并未披露具体城市的出让规模，通过302城市的出让数据拟合来看，虽然近年一线城市的土地出让占比有所回升，但三四线城市的比重依然占据最大比重，一线、二线、三四线城市在近几年的出让结构分别为3%、37%和60%，如果考虑全国口径，三四线的比重预计更高。

文章认为，我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡，还和供需结构有关，有调查统计我国房屋空置率为22.4%（2013年），远高于美国、香港、日本。其中二三线城市多套房屋家庭空置率远高于一线城市，说明当前这些城市人均住房面积的充裕程度显著高于一线城市，其结论也与当前行业共识基本一致：对于我国部分二线及大部分三四线城市，在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影，增量需求才是这些区域去化的看点。

全国去库存的任务需要增量需求的支持，在当前整体城镇人口中劳动力人口增速下行的环境下，城镇需求的增量无非来自于2个方面：1、区域内部的存量博弈；2、农村人口的城镇化，而后者目前是国家政策扶持的方向。

随着经济发展，人口由乡村向城市流动是社会发展趋势。农村城镇化也能带动一定城镇购房需求，但落实这部分农民工住宅增量需求，配套公共服务等并非一蹴而就，而是一项长期工程，同时考虑地方政府财力、金融风险等因素，政策实施力度也难以把握，尤其对三四线城市而言，去库存的效果不可过高预期。