90%的销售不会告诉你 你的房子可能抵押出去的

引言：

成都市场上存在一类项目，相应商品房已经办理分户产权至开发商名下后被开发商抵押给银行进行融资，但开发商又继续将相应房屋对外销售。但是如果你买了过后，开发商并没有还银行钱，你就根本办不下来贷款，也无法办理房产证。如李先生交完首付后，便向银行提交了贷款资料，但好几个月后贷款也没办下来。开发商说他要的房子被抵押了，签不了合同。而李先生要求退还首付款，开发商也不予理会。本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师为您详细解答。

问题一、开发商可以将已经抵押给银行的商品房对外销售吗？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为依据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”以及《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”之规定，已经办理了抵押登记的房屋是可以对外销售的，但是应当取得抵押权人的书面同意或者将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务以注销抵押权，才不会影响后续贷款、房产证等的办理。

问题二、购房者买到已经抵押的商品房，能正常办理贷款吗？

北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为依据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，同一房屋上可以先后设定若干个抵押权。因此，购房者购买到已经抵押的房屋，从法律上讲是可以再次办理抵押贷款的。

但是，基于再次办理的抵押权不是第一顺序的抵押权以及在先的抵押担保债务可能会对之后的抵押担保债务产生不良影响，通常情况下银行对第二次抵押的商品房会采取非常谨慎的态度。因此，购房者买到已经抵押的商品房，如果未注销之前的抵押担保登记，银行往往不同意办理顺序在之后的抵押登记，进而向购房者办理贷款。

问题三、购房者买到已经抵押的商品房，能正常拿到房产证吗？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为问题一中已经述及，已经抵押的房屋可以对外销售。但是，如果购房者要取得房产证，首先应解除在先的抵押登记，房管部门才可以办理所有权转移登记手续。因此，购房者若要取得所购买商品房的房产证，开发商应当先清偿该商品房所担保的债务，然后申请房管部门注销商品房抵押登记，此时购房者才可以办理并取得所购商品房的房产证。在商品房存在抵押登记的情况下，房管部门不会为商品房办理产权过户登记手续。

网友关心问题 

1、怎么样才能避免买到开发商已经抵押的房子？

北京安博（成都）律师事务所钟晓丽律师认为：购房者首先应要求房地产开发企业将预售商品房的相关信息进行主动公开，并接受购房者在相关部门或者系统中进行查询。同时，购房者可以与开发商对付款的期限进行特别约定，即在开发商完成预售备案登记后才支付大部分的房款，将风险降低。如开发商故意隐瞒商品房已抵押的事实，购房者可以主张双方的商品房买卖合同无效。

2、购房者已经买了的商品房还可能被开发商销售出去吗？

北京安博（成都）律师事务所刘瑶（实习）律师认为：购房者购买的商品房如果办理了预售备案登记，虽然开发商无法再次将该商品房另行销售备案给他人，但购房者无法控制开发商将该商品房实际再次销售给他人以及完成实际交付，进而导致之前的购房者无法实现对所购房屋的所有权。

因此，在未办理商品房产权登记前，为了确保购房者所购商品房不被开发商再次销售，依据《物权法》第二十条的规定，建议购房者在开发商办理了商品房预售备案登记后，应当尽快申请在房管部门办理该商品房的销售预告登记。商品房销售预告登记后，即使开发商另行实际销售了该商品房，之后购房者所享有的权利也不能对抗之前购房者的权利，这样才可以保障在先购房者的合法权益。