本轮房价暴涨会扩散到三线城市吗 短期内难以实现

8月房市延续火爆，住宅价格环比增速创出新高。

本轮房价的猛烈上涨主要集中在大约20 个一二线城市，除此以外的广泛地区，房价涨幅总体温和有限。这一价格的分化，主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的20 个城市，价格上涨更强，对应的新开工增速恢复也较突出。广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，地产企业开工意愿不强。这些城市占全国新开工面积近80%，也解释了为什么今年地产销量火爆，而新开工增速仍然疲弱。

由于房地产市场的存货数据绝对水平可靠性很差，我们着眼于城市间的程度对比。以价格涨幅较大的二线城市作为库存去化完毕的参照系，对比其他二线城市和三、四线城市情况。比较结果显示，在比较广泛的地区，即便维持今年1-8月的销售水平(这一估计偏乐观)，房地产市场仍然需要一段存货去化的过程。也就是说，房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市，全国范围内的新开工情况恢复并带动经济增长回升仍然比较困难。

更加可能的是，地产销售增速本身是难以持续的。由于前期的需求透支，未来销售和开工出现明显下滑的可能更大。一些城市陆续出台限购、限贷政策，特别是提高首付比例，限制按揭利率折扣的政策，对杠杆购房者的影响比较明显。官方媒体频繁喊话楼市风险，也显示政府对房地产泡沫化的担忧加剧。地产市场自身的透支，以及针对房地产的局部信贷政策收紧，可能带动房地产销售下行。由此带来的经济下行风险更加值得关注。