楼市五大风险来了? 你还敢买房吗(2)

而早在8月内，新华社便罕见地一个月三次喊话楼市。

其中，8月9日发表《楼市降温政策频出对房地产市场影响几何？》，称房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。

8月17日发表《持续抓好楼市调控不可松劲》，指出地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。

8月28日发表《房贷猛增近3万亿元仍可打九折，“收信贷”“降杠杆”能否遏制炒房热？》，表达出对高杠杆风险的忧虑。

在动辄四五成甚至数倍的投资收益刺激下，官媒的口头预警或许并不能让投资者变得更冷静一些，但这已足够暗示过热的楼市和杠杆风险已引起政府警觉，更加严苛的调控政策或正在路上。

值得一提的是，2010年三四月之交，彼时楼市正处于疯狂上涨期，新华社3月28日至4月1日一连5天发表“新华时评”(题目分别为《红火景象下的楼市之忧》、《不能让楼市成为投机者的乐园》、《坚决清除房价中的“腐败成本”》、《疯狂的房价叫板土地招拍挂》、《“土地财政”还能维持多久》)，痛批土地财政以及腐败现象所酿生的高地价、高房价。半个月后的4月17日，“新国十条”出台，中国楼市进入长达四年的“限购期”。

第五，部分城市房贷违约率连续攀高，管理部门要求进行压力测试。

近期，银监会主席尚福林在一次会议上强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试，继2014年6月后，银监会两年来再次把房地产信贷压力和风险测试的命题摆在银行前面，背景是三大经济圈不断蹿升的房价和三四线城市普遍去库存难题。

这一强调并非空穴来风，9月18日，中国建设银行[0.38% 资金 研报]发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示，从2015年以来，个人住房贷款不良资产率不断攀升，而且最近一年内违约率增长势头明显。

据经济观察报报道，从违约地域分布情况来看，2015年9月份发行的建元2015年第一期中，违约率最严重城市为深圳，占比为45.95%，其次为福州、郑州和上海，占比分别为19.6%、16.89%和14.44%，四个城市违约金额总量为15.69亿元，占比接近97%。

2015年12月发布的建元2015年第二期中，违约金额最大的城市为苏州，占比为29.91%，其次为青岛和成都，分别占比为6.89%和6.07%，另外广州和福州占比分别为4.99%和4.21%。五个城市总体违约贷款金额为41.86亿元，占比达到52%。

2016年5月份发行的建元2016年第一期证券中，违约金额城市分布相对较为分散，超过5亿元的共有7个城市，其中廊坊和苏州占比分别为9.44%和9.13%，分别位列第一和第二。其他5个城市分别为潍坊、北海、宜昌、南宁和广州，7个城市违约金额达48.25亿元，占比为49.5%。

2016年9月份发行的建鑫2016年第二期证券中，违约金占比最大城市为西安，占比11.87%，连同榆林、重庆、大连和鄂尔多斯5个城市累计占比为42.76%。

从2015年、2016年建行发行的4期证券来看，违约情况较为严重的有苏州、廊坊、深圳、潍坊、北海、宜昌、南宁、广州、青岛和成都等10个城市，其中前9个城市本息违约金额均超过5亿元，成都为4.88亿元。

10大城市中，苏州违约情况最为严重，总规模达到32.95亿元，占总体违约规模的14.71%，其次为廊坊和深圳，本息违约金分别为9.2亿元和7.45亿元。这三个城市也是近期房价上涨较快的主要城市。

经济观察报报道，从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。

从贷款违约人年龄分布来看，30岁到40岁之间违约比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超过违约金总数一半以上。这一年龄段也是房地产市场上购房的主力群体，其次为40岁到50岁之间群体，30岁以下违约占比相对较低。

从违约人所从事的职业来看，呈现领域和专业较为集中，处于第一位的为专业技术人才，占比为29.11%，接近个人住房贷款违约总量的三成，其次为普通职员，占比为25.06%，第三位为商业和服务业人员，占比16.52%，三类职业占比超过七成。

从违约贷款情况分析，不难看出违约人并非主动恶意违约，而是出于某种不确定因素而被动违约，在贷款期限上，10年到20年占到八成左右，从还款时间来看，六成以上违约人已经偿还了5到10年按揭。

从违约贷款抵押物面积来看，100平方米到200平方米占比普遍超过50%，这一区间购房者主要为改善型中等收入者，显示违约人重点集中在改善型领域。其次为刚需型100平方米以下面积，占比也普遍超过30%。

虽然个人住房贷款不良资产率上升势头较猛，从整个银行信贷系统来看，这一类别贷款不良资产率相对较低，由于绝大多数房贷均有抵押物，所以形成坏账后对银行损失相对较小。