央行和住建部出手 未来房价是否会大幅下滑(2)

央行和住建部出手！未来房价是否会大幅下滑？

看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。尤其是很多人把今年房产市场过热和去年股市相比较，很多现象具有相似性。在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场会不会上演类似去年股市的故事，这也是一个值得大家玩味的角度。

谭华杰：城镇化率看房地产 或许还在高速增长期内！

万科的董秘谭华杰认为，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期，即高速增长期之内。但是他也强调，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，让大周期提前到达终点。

谭华杰还表示，类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标，例如从1998年到2008年，日本东京地价下跌了30%，但房价租金比始终保持稳定。同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅频繁变动，但租金收益率却相当稳定，所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。

海通姜超则认为，过去几年中，中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升，2011年仅为19%，2015年达到39%，2016年上半年则高达50%，正是美国金融危机前的最高水平。还有就是居民杠杆率。2011年以来中国居民购房杠杆率持续上行，2011年约为20%，2015年已突破40%，2016年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。

此外，他还认为，从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年可能会是中国地产市场的历史大顶。