楼市新一轮调控辐射60%市场 成交大概率将下滑(2)

成交大概率将下滑

国庆期间的这一轮调控风暴，核心内容是重启限购限贷，一二线城市均不能幸免，目前还在增加之中。

调控的效果已有所显现。最早升级限购限贷的北京，国庆节期间（10月1日-10月6日）日成交量为291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，新政后不足之前成交量的3成。

郭磊的研究则显示，从高频数据来看，国庆期间全国的销售量还是比较大，甚至明显超出正常季节性。1-6日30城的地产销售为251万平方米，大幅高于去年同期的140万平方米以及2013年、2014年的110万平方米左右的水平。

但是，目前的高频数据是政策扰动下的数据，并不具有连续性。从10月1日开始，一二线城市政策频出；因为政策执行以网签时间为准，因而不少城市存在明显的抢网签、和政策赛跑的现象，从而导致整体数据失真，真实影响将会滞后。

所以郭磊认为，下一阶段销售数据应该会下滑。他判断，在未来一个季度内，30城日均销售量可能会从8-9月的80-90万平方米下降至60万平方米左右。

分析师也认为，接下来限购限贷城市的成交将会明显下滑。

某机构中国执行总裁臧建军指出，这一轮部分城市的量价齐升，尤其是价格的上涨超出了基本面的逻辑，房地产走向金融化。这种状态难以持续，即使政府不出台政策，市场预计也会在明年进入调整期，也就是这轮小周期本已近拐点，政策出台使小周期拐点提前到来。

至于价格是否会下跌，目前各方观点不一。分析师认为还是要看信贷的走向。信贷收紧可能会明显跌一波；信贷如果不收紧，就怕消停两个月又会爆发。

华创证券分析认为，出台房地产调控的城市均属于房价持续大幅上涨，库存较低的热点城市，调控政策难改变这些热点城市房价上涨的趋势，只会降低房价的涨幅。

不过在深圳这样的楼市风向标和严格收紧调控的城市，限购限贷对价格的影响还是很明显。10月9日，“深八条”后深圳首个新盘开盘，位于南山蛇口的山语海项目备案价格低至4.5万／平方米，最高为9.78万／平方米。

此前，该区域房价一年翻倍，是深圳楼市热点区域；该新盘所在的区位二手房价格在5万-6万元／平方米甚至更高。

深圳多家中介机构反映，已有不少二手房业主打算调低价格挂牌房源。

分析师判断，新政出台后的两三个月成交量虽然下滑，但整体将保持平稳。在年底之前，四季度的楼市将表现平淡。