最新数据看楼市:一线城市已经挖不出金子了

大清早上班路上，旺财准时就收到了统计局的70城数据。看看数据，只想推推鼻梁上的墨镜，微微一笑。

不出所料，楼市已被冰封，一线城市房价稳稳稳。调控下的热点二线城市几乎都齐刷刷地缩小涨幅，成都甚至出现微降。排在涨幅前列的已被被长沙、郑州等之前相当低调的一些城市取代。

旺财此前一直说，调控就是要稳房价!稳房价!稳房价!所以，虽然这些热点城市大部分还是在继续涨，但涨幅已经大幅缩小了。当然也可以换成统计局的说法：一二线城市降温了!而且，10月下半个月比10月上半个月跌了一滴滴哟。

旺财一贯的观点是长期看好的死多派：调控的效果只是短期的，不能改变一二线城市房价长期看涨的趋势。同时，一线城市随着集聚效应的不断增加，房产的价值必定超过二线。

不过，长期看多，短期也难操作。所以，旺财请来了一位朋友，他对于紧接着的下一波行情看得更清晰。

旺财这位朋友，宋会雍，知名地产公司资深研究员。有十几年的房地产市场研究和咨询经验，擅长基于大量的市场成交、销售数据和调查结果分析和判断市场，对一手房和二手房市场状况都有独立见解。

在他看来，目前一线城市已经挖不出金子了，但二线城市却还有机会。

首先要清楚：这轮房价涨，是谁撑起来的?

这一波价格的上涨，驱动点主要在“地王”，而且突出特点是国企、央企拿地王更多。土地卖了高价，自然带动对未来房价的预期。

在这段时间，一线市场有了一个和以往不同的变化——投资客不来了。投资客原本在每一波市场上涨中都起了很大的作用，历史上最高曾经占到成交量的40%。但这一轮他们的作用非常弱，成交占比一直没有超过10%。

作用最大的是谁?自住改善需求人群。

行将结束的本轮行情，是投资者出货、自主改善需求接盘。从交易房屋类型上也能看出这种变化：1000万元以下的特别好卖，尤其是600万元到800万元的区间;1000万以上的豪宅也卖得掉，但价格上涨非常迟缓;公寓类产品受欢迎，别墅类产品少有人买。

一句话，置换型购房者的比例上升非常快!

举个上海的例子：2015年年初，内环线以内通过置换改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成;中环线以内已经到了8.5成;中外环间2015年年初置换改善买房的比例是5成，年底上升到7成多到8成;外环线以内现在的置换改善购房人群也接近8成了。

这个数字变化透露出来的信号是，购买力主要是改善的人群带动的，先卖房，再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化，说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。刚才上海的例子中，未来房价提升，还是只能通过改善型人群来实现，但再改善已经越来越难，房价提升也不会出现和过去两年类似的情况了。

进行到现在，一线城市的房价，挖得差不多了

一线城市一直都有限购，即便是现在部分银行贷款收紧，也有年尾信贷额度告罄的阶段性因素。再次调控能够暂时压制需求，但大家对未来发展走势的判断不会发生太大转变，甚至，反弹的预期还会变得更加明确。

但还会“弹”得像过去这么厉害吗?实际上，经过了2015年到2016年的这一轮上涨，一线城市的房价已经被挖掘得差不多了，很多指标都发生了逆转。

还是以上海为例，首先是非户籍外来人口的逆转。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50万到60万，2009年新增80多万，2010年开始连年快速下降，到2015年，新增人口变成了负数——人口净流出了。

近几年出生率低，户籍人口在下降，现在新增人口也没有了。这会导致本来比较稳定的人口结构被破坏，而人口结构会进一步影响购房需求。

其次是租赁市场。上海的房屋租赁价格通常每年都有小幅上涨，但2016年3月之后房租就不涨了。这说明居民收入没有增加且人口在净流出，直接的结果就是未来租金回报率进一步下降。

于是在政府调控的作用之下，一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘，会让一线城市的房价会出现下调空间。