房企部分城市积极补仓 高价地将面临运营难题(2)

拿地后的运营难题

在此次广州、武汉等地出现新的高价地前，事实上土地市场整体已在退烧。

中原集团监测显示，10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。在10月调控前逢土拍必现地王的城市，如上海、杭州、南京，在11月首周出让土地的溢价率均在10%以内。整体看，土地市场出现明显分化。

杨红旭认为，对于优质大地块，大型开发商以及险资平安等仍然争抢激烈，但本轮房地产短周期的市场盛筵，已近尾声。现在仍在一二线城市高价拿地，必须三思而后行。

从本轮行业调控视角看，土拍持续高烧大大超出“政策预期”，不排除地方政府将进一步出台加码政策。

对于日前拿下高价地的企业而言，补仓需求被满足的背后是后续开发的尴尬。从广州22日土拍的结果来看，为获得其中8宗住宅的开发权，开发商们最终需要配建的安置房和人才公寓面积合计近30万平方米，占这8宗地块合计建筑面积的29%。

以广州市海珠区江燕路万宝冰箱厂旧改地块为例，规划居住部分面积不到5万平方米，而开发商配建的安置房就达3.38万平方米，剩下的居住部分可售面积仅剩1.6万平方米，以3500元/平方米的配建成本计算，该地块可售部分的楼面价超过4.4万元/平方米。

而白云新城地块更是以45469元/平方米的楼面价刷新了广州最高地价纪录，该区域在售一手房均价在4万-4.5万/平方米。为了拿下这块地，龙湖首开联合体需配建约3万平方米保障房，该地块建设面积为25905平方米。

广州中原地产项目部总经理黄韬指出，白云新城定位高端，同时配建大面积安置房，实在不像明智之举。其认为，竟配建面积不应超过地块总建面的20%，否则操作非常困难。

张大伟指出，在连续重磅政策影响下，市场过热成交将会明显被抑制。之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市房价都将趋于平稳。