库存两极分化 暂停供地与加大供应“双剑合璧”

“因城施策”维稳楼市是贯穿2016年楼市的主题，而这一主题将在2017年继续成为楼市调控的主导方向。

日前，在全国国土资源会议上，针对2017年土地市场制定了大体的调控方向：建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应；完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划。

三四线楼市去化周期最高31个月 或暂停供地

2016年，全国楼市去库存取得了显著成效。国家统计局数据显示，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，同比跌幅0.8%，库存连续9个月下降。

然而，尽管全国库存持续下降，但从不同城市来看，库存分化仍是楼市不可忽视的现象。在一线及二线热点楼市库存告急的情况下，三四线城市以及部分二线城市，房地产库存仍然高企，楼市去化仍然任重道远。相关数据显示，目前三线城市中，去化周期最长的为北海，高达31个月，济宁、西宁、桂林、烟台、兰州等城市去化周期也在15个月以上，而二线城市中发展偏弱的沈阳、长春等城市库存压力也不容忽视。

在这种情况下，国土部提出对去库存压力大的三四线城市要减少或暂停住宅用地供应。其实，对于高库存的城市减缓或暂停供地这一措施，近两年在不同的城市就有不同程度的体现。据悉，2016年10月，湖南省就针对本省库存高的地区制定了“控新增、扩存量”的方针，放缓供地节奏。而2017年“减少或暂停土地供应”势必会成为2017年三四线城市去库存的重点措施。

热点二线城市库存不足6个月 地价房价双涨

2016年楼市需求开始从一线城市向部分热点二线城市转移，与日俱增的需求量使二线城市成为2016年楼市去库存的主力，却也同时导致这些城市的楼市库存不同程度的出现告急。相关数据显示，目前合肥、南京、南昌、杭州去化周期均不足6个月，此外，广州、苏州、天津、济南、等城市的库存均不足10个月。

楼市库存的紧张，直接导致这些热点城市地价房价的双涨。中指院数据统计，2016年1-11月一线房价累积涨幅为22.95%，二线城市同期累积涨幅为13.34%，其中，以“楼市四小龙”——苏州、南京、合肥、厦门为代表的热点二线城市涨幅最为明显。四个城市一年的房价涨幅均超过30%，此外，武汉、郑州、杭州的房价涨幅排名也较高。

从地价来看，由于热点二线城市的土地供求关系日渐紧张，土地市场出现高热，上海、南京、苏州、合肥等城市，住宅用地高价地块频出，推动出让金大幅增长，将二三季度的全国住宅用地出让金涨幅拉高至87%和61%。

部分城市出台土地供应计划 热点城市宅地增加

为缓解房价过高、涨幅过快，维护楼市稳定，国土部提出“今年将对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应”。而从目前部分热点二线城市出台的未来供地计划来看，“增加土地供应”已经有步骤的得以落实。据房天下从各省市国土资源网站上获悉，合肥、苏州、南京、武汉、杭州、郑州等相继出台了住宅用地的供地计划，且与2016年宅地供应计划相比，均出现不同程度的增加。

其中合肥2017年-2019年三年的住宅用地供地计划达32500亩，而2016年合肥住宅用地计划供应面积仅为7000亩；南京2017年、2018年计划供应宅地分别为530公顷、560公顷，与2016年的500公顷相比，逐年递增；而武汉作为2016年的热点城市，2017年计划供应宅地18830亩，2018年计划供应宅地17888亩，超过了2016年的15952亩。

从热点城市供地计划来看，无疑是给未来这些城市的土地市场“解渴”，也将有效缓解紧张的供求关系所带来的房价大幅上涨。而对于高库存城市，减缓或暂定土地供应，则为楼市去库存留下了更大的时间和空间。从国土部对土地结构的这种调整方向来看，2017年的楼市或将有效缓解库存与房价的分化，供需关系整体趋于更加平衡。