银行惜贷楼市承压:误伤刚需购房者 利空房企(2)

楼市预期下行

从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。

一名信贷从业人士对第一财经表示：“目前，国家金融业和地产业的调控、利率差和市场需求正在互相博弈。整体而言，今年银行的放贷总量相比去年，增幅会有所收缩。”

然而监管大年，市场小年。去年楼市火热，宽松的信贷环境是主因。而如今房贷利率上调，导致购房成本增加，或将成为今年楼市发展下行的一个关键因素。

以总价500万元的、贷款30年的房产为例，假设还款方式是每月等额还款，利率为9折，每月月供为25067元，利息总额为402.4万元；而利率上调至9.5折以后，同一套房产、同样的还款方式，每月月供为25811元，每月月供比9折利率高出744元，利息总额为429.2万元，比9折利率高出26.8万元。

从限购到惜贷，楼市的“七伤拳”终于显现出组合效应的威力。以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅对第一财经指出，“当前北京新房成交量已经出现明显下滑，此前月度成交量是5000套~7000套，今年以来，月度成交量仅2000套左右。”亚豪机构提供的统计数据显示，刚刚过去的4月份，北京二手商品住宅成交了1.7万套，比去年同期少了将近1万套。

“现在，房贷利率优惠的减少，传递给买房者楼市调控不断加强的预期，同时会导致投资投机需求快速的撤离市场。”郭毅预计，今年全国商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。

宋丁认为，利率上调必然挤压需求动力，降低楼市成交量，减缓房价上涨压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加，无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房，“加息”确实可以起到通过抑制需求放量及为市场降温的作用。

但存在这样一种可能：多重叠加的调控政策导致市场走向另一个极端。银行关注房贷、防范金融风险建立在房价平稳、楼市健康运行的基础上，而非不理性的下跌。

资金偏紧的市场预期正在不断强化。目前，有观点认为，房贷利率上调将成为压垮房价的最后一根稻草。此外，克 而瑞发表报告表示，本轮房地产调控必将矫枉过正，部分城市已然出现“滞涨”的征兆，也许一夜之间房地产市场将发生突变。

房贷利率上调，除了误伤刚需外，对房企而言也是利空因素。张宏伟对第一财经表示，如果这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售。

事实上，全国各地预售许可证审批已经越来越严、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长、企业的回款周期进一步拉长。

张宏伟称，“今年下半年，房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大。‘加息’等多重政策有可能还会倒逼企业以价换量，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，房企可能通过各式各样的策略性降价或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。”