楼市红五月不红:热点城市成交萎缩(2)

某大型房地产公司人士对记者表示，除了限购和限售政策外，自去年“930”调控以来，多个一二线核心城市对新盘项目定价、预售证的发放加强了监管，包括项目二期均价不得明显高于前期销售项目售价，否则不予发放预售证等。该人士表示，在限制定价的政策下，北京、上海一些新楼盘价格甚至低于附近区域二手房，产生了10%至20%的折价，因此出现摇号买房、一房难求的局面。尽管销售顺利，但由于均价受到限制，房地产公司利润水平也受到影响。

记者了解到，今年以来，位于北京城六区的数个开盘项目价格，较此前计划的价格有10%至20%的下调。尽管没有明确的政策，但从目前市场上的项目来看，8万元/平方米成为一个重要门槛。

另一方面，北京、上海严格实施的商住限售政策对开发商也造成不小的影响。北京商住新政出台后，成交直接降至冰点。云房资讯的数据显示，5月北京签约商住房仅为44套，而一些已经或正在销售的商住项目还面临着解约退款风险。

受益于一二线城市调控后的溢出需求，三四线城市今年以来销售情况火爆，这也使得主要布局三四线城市的地产商上半年销售情况表现不错。中原地产统计数据显示，2017年前5月网签住宅排名居前的项目，就包括位于徐州、惠州等多个未限购的三线城市项目。深圳某大型房企的负责人对记者表示，未来仍然看好京津冀、长三角以及珠三角地区环一线城市的发展前景，不过随着更严格限购政策的实施，环一线城市间楼市预计也将出现分化。

融资压力逐渐增加

张大伟认为，在调控政策下，2017年楼市降温明显，由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地，在这种情况下，对未来房价上涨预期很高，而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升，各种融资渠道压力逐渐增加，对很多房企而言，资金链风险正逐渐积累。

云房数据分析师指出，在房企融资难、融资贵的背景下，销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月，销售回款占房地产资金来源的51.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑，房企销售回款压力上升，同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管，预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。

不过，张大伟认为，大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势，仍然有较大的腾挪空间。2016年，不少大型房企抓住低成本发债优势，已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。

中国恒大6月5日发布公告称，公司继5月赎回永续债561.8亿元人民币后，再次赎回永续债243.8亿元人民币，已累计赎回永续债805.6亿元人民币，并计划2017年6月30日前赎回剩余的全部永续债。

碧桂园总裁莫斌表示，上半年尽量提前推盘是为了获得更多的现金流，应对可能到来的房地产下行周期，抓住更多机会。而保利方面则在投资者电话会议中表示，因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响，主观上会在上半年加快推货进度。

而中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差，但在调控背景下，部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。数据显示，目前已经公布中期业绩的房企中，不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。

国泰君安固定收益分析师指出，2017年房地产周期走弱，内外部流动性堪忧，外部融资收缩动向更需要密切关注，尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的项目出售和流动性压力。