棚改货币化安置今年有望消化楼市库存3亿平方米(2)

可消化库存3亿平方米

据住建部数据，2016年全国棚改开工606万套，其中货币化安置比例为48.5%，去化商品房库存2.5亿平米。由此推算，棚户区改造中货币化安置的套均面积为85平方米(25000/606=85)。

以此为标准，则2014～2016年，通过棚改货币化安置分别去化商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米(棚改新开工套数*货币化安置比例*85=库存去化面积)，分别占当年商品房销售面积的3.2%、12%和16%。

对于2017年，民生证券宏观团队测算了不同货币化安置比例和房地产销售增长率下的库存去化情况。当货币化比例分别为50%、60%和70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米。

兴业证券宏观团队8月23日发布《地产：棚改的力量能延续多久?》报告称，政策性银行是棚改的主要资金来源方(占比80%)，而从历史经验来看，棚改的货币化安置比例，与政策性银行投放的货币化安置贷款占全部棚改贷款比重的走势高度一致(后者略高于前者)。

“基于这一规律，同时结合各个省市的实际要求，我们预计2017年棚改的货币化安置比例在60%左右。”上述报告称。

长江证券固收团队发布的《棚改货币化安置，对经济的支持效应》报告称，2017年，多个省份上调棚改货币化安置比例目标，其中8个省份的目标超出60%，个别省份甚至超过70%。考虑到实际中往往超额完成，或拉动全国货币化安置比例至60%、安置规模达360万套。从2017年上半年实际完成情况来看，多个城市目标完成率超出一半，比如，西安市棚改任务完成率为77.5%，远超一半，其中货币化安置比例70.5%、远超2015的40%和2016年的51%。

“中性情境下，假设2017年棚改新开工600万套，棚改货币化安置比例60%，消化商品房库存面积约3.1亿平方米，拉动全国商品房销售面积增速3.6个百分点。”长江证券固收团队报告称。

瑞银集团中国首席经济学家汪涛近日撰文称，虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。