上半年房企销售普遍向好 下半年卡位战开启

2017年的中报季接近尾声，有厚积薄发者迈入千亿，立在潮头者也提出了更高要求。对于房企提出的调高销售额目标是否保守也成为被讨论的话题。

上半年，房企销售额普遍向好，但在楼市下半场的普遍认知中，房企也开启了新一轮卡位赛。

经营效果上，利润率与负债率两类财务指标、以及土地储备一直是房企的重要生命线，由此引发的行业洗牌效应不可忽视。

而进入资产管理时代，持有型项目如何布局、如何运营并扩大规模，长周期的项目该通过怎样的路径成为能够支撑公司业绩可持续发展的重要支柱，则成为另一个重要话题。

在24日万科业绩会上，公司董事会主席郁亮首度公开万科新的业务分类架构。在这些房企都在逐步渗入的领域中，在这场中场战事之后，新战役早已悄然打响。

导读

上半年大型房企业绩大幅增长背后，是行业集中度提升、兼并整合下的规模化竞争加剧。面对已经走到下半场的房地产行业，规模房企开发业务发展趋缓，资产运营将成为新的竞争赛道和利润来源。在商业、长租公寓、物流地产等新赛道上，都将跑出新的王者。

8月中旬开始，上市房企进入密集的中报发布期。上半年，尽管调控频频，但大型房企和Top20房企基本都实现了业绩大幅增长，多家房企还纷纷上调了年度销售目标。

这背后是行业集中度提升、兼并整合下的规模化竞争加剧。如果说以前房企追求规模是为了卡位，那么当碧桂园宣布今年目标5000亿，旭辉提出3000亿目标，富力、金茂将千亿提前，房企的行业生存门槛，已赫然提到了千亿级别。在这之上，才能谈到更长远的发展。

对于行业已进入下半场，大多数房企已没有异议。龙湖、中海外更提出了周期转换的概念，随着城市化率接近60%的临界点，房地产的周期开始转换，在周期的右侧，开发业务趋缓，资产运营将成为新的竞争赛道和利润来源。

万科、碧桂园、龙湖、中海外这些超大型房企早已未雨绸缪，转型城市配套服务、城市运营，在商业、长租公寓、物流地产等各个领域多有着力，而这些新赛道，都将跑出新的王者。

规模与风险的平衡

8月22日的业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌宣布，公司年度销售目标上调至5000亿，这是第一家提出5000亿目标的房企。

作为行业龙头，碧桂园上半年的合同销售金额约人民币2889亿元，同比显著增长131%，位列行业第一；而与碧桂园接近的万科上半年销售2770亿，恒大预计也在2000多亿。这意味着，房企第一阵营年度销售规模将提升至5000亿。

3000亿阵营则有中海外及尚未公布业绩的融创中国、保利地产等房企；千亿之上，有厚积薄发的龙湖，将年度销售目标上调至1500亿。

更多的房企在追逐千亿。中国金茂也提出2019年要实现千亿；富力今年上调至800亿，且2018年大幅提升至1280亿-1380亿。

规模战争的背后，往往也是土地储备的战争。今年上半年，各大房企积极扩充土地储备，通过招拍挂、收并购、合作、城市更新等渠道，为规模扩张提供充足的货值。

富力地产董事长李思廉坦言，上调销售目标的最大动力来自其土储。上半年，富力已买入总建筑面积1140万平方米的土地，可提供超过人民币1420亿元的新增可销售资源，以助集团于2018年及以后达成更高的销售目标。

碧桂园的土地储备，则让一些中小型房企难以望其项背。上半年，碧桂园共获取292宗土地，建筑面积约为5084万平方米；公司已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.35亿平方米。

值得注意的是，规模扩张的同时也伴随着风险。在资金全面收紧的背景下，不少房企都意识到防范风险的重要性，纷纷采取措施调整财务结构，降低净负债率，增强现金回流。