十强房企2016年销售破2万亿元 A股房企频遭险资举牌

2016年是一线城市房地产“疯狂”之年，地价、房价不甘落后，都表现异常“神勇”。

地价不断攀高，地王频现，2016年是地价刷新历史记录最多的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到94.6%，在高地价之后，名企联手拿地粉墨登场。房价的不断攀高，知名房企收获满满，十强房企销售额超过2万亿元。

房地产市场的过度火爆，引起了监管层的担忧，“一城一策”的差别化调控政策随之而来，对症下药，具有极强的针对性，一线城市房地产日渐回归理性。

房地产过度火爆，觊觎者也随之而来，A股房企频遭险资举牌，可谓盛况空前。万科股权之争波澜起伏、精彩纷呈，不逊于好莱坞大片。

显然，2016年是房地产业极不平凡的一年。

3000亿元俱乐部扩容

十强房企销售总额超2万亿元

12月11日晚，碧桂园发布公告称，截至当日，共实现合同销售金额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，同比分别增长约143%及91%。这也意味着碧桂园成为继万科、恒大后，成为第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。

此前的12月2日，万科发布了其11月份销售简报，2016年11月份万科实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。今年前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。

随后的12月5日，中国恒大发布的11月份销售业绩公告称，集团于2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元，合约销售面积约为331.1万平方米，合约销售均价为每平方米9707元。截至前11个月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积约为4195.0万平方米。

据某智库监测2016年1月份—11月份中国典型房企销售业绩TOP200的数据显示，除恒大、万科、碧桂园外，排名第4到第6的房企，销售金额则在2000亿元上下。其中绿地集团完成2163.4亿元、保利地产完成1881.1亿元、中海地产完成1848亿元。今年前11个月，国内80%房企均已完成全年销售目标。

同时，融创和绿地这一对颇有渊源的对手，也在今年跨入了千亿级俱乐部。其中融创前11个月实现合约销售金额1303.8亿元，绿地则完成了1028亿元。而华夏幸福、万达目前已经完成千亿元级销售。

某研究机构发布的11月房企销售榜单榜单显示，目前千亿元规模的房企数量已扩容至10家（去年为7家），10强房企总销售额达2万亿元，超过21家房企规模超过500亿元。此外，50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。

此外，2015年房企前100名占比房地产市场总体规模20%左右，前10名占比17%。但从今年来看，前100名已占49%的份额，与其它13万家房企几乎平分天下。按此趋势发展，未来5年—10年，前100名会占到70%—80%，前10名会占35%—40%。这样算来，未来前10名平均体量将达4000亿元。这意味着，行业资本与资产将通过兼并重组等方式加速向大房企集中。

据悉，在土拍市场持续火热、竞争加剧，行业集中度、门槛进一步提升的趋势下，收并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。房企在收并购之后规模的快速扩大，并购企业的项目迅速融入并表，是2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。

实际上，在2015年年末的中央经济工作会议上，便曾提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，目前来看效果已经初步显现。?总体来看，随着近年来房地产市场优胜劣汰加剧，恒大、万科、碧桂园等第一梯队房企，凭借多年来积累的品牌资本优势，以及全方位的布局，未来将进一步扩大领先优势。

一、二线城市现地王潮

北京首现新型土地出让方式

2016年号称“地王年”，拍出的楼面价屡次突破业界人士的想象底线，拿高价地成为无奈的选择。

据某地产研究部统计数据显示，2016年是全国地王底价刷新历史记录最多的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。

但地王频出的逻辑背后，《证券日报》记者注意到，全国排名靠前的龙头房企为避免独揽高价地风险，告别公开市场上疯狂举牌，寻找合作方联合拿地，收购股权变相买地等手段频出。

反观一线城市及核心二线城市的地王摘得者，多是市值处于相对中低水平的上市房企。这些企业规模不大，获取低成本资金能力弱，开发成本高，更缺乏多元化布局的实力，多寄望于销售额壮大来实现自身发展，所以愿意冒风险，希望能够搭上市场房价上涨周期的快车，实现扩张。

此外，中小企业敢于高价拿地，行业发展半径越发狭窄也是背后原因，一线城市已经成为存量房市场，土地出让较少，地价又高不可攀，甚至有附加条件。三、四线城市库存过高难以消化。因此不少企业涌向二线城市拿地，争夺一些市场化的没有门槛的地块，高举高打，天价抢地。

值得注意的是，调控政策的超预期来临，让这些拿高价地的企业一下陷入了麻烦。鉴于地王增加了盈利风险，尽管有些旧地王多依靠新地王最终赢得了解套，但企业也为此付出了高昂的资金成本的代价。尤其目前来看，中国利率已经开始趋向市场化，天量公司债的发行，也让中小房企分得了一点甜头，但相对大型房企，这些手持高价地的中小房企资信并不高，其发展的持续性会遭到质疑，无论是资本市场还是金融机构都对其兴趣不大。

而鉴于地王的集中出现，调控政策开始集中落地，严控是产生地王的重要指标，自10月份20多个城市发布趋紧性政策以后，拍出的地王已经寥寥无几。在北京等一线城市，政策成效明显。

值得关注的是，在北京土地市场上首次出现了住宅地块由开发商100%持有租赁运营的新型土地出让方式。不排除其它城市也会跟进该种出让土地的方式，这也是房地产调控长效机制的一种手段，即租购并举。

事实上，对比美国及日本等大型房企业务模式来看，租赁和租赁资产所占业务比重均超越20%。反观中国的房地产市场，目前大型开发商仍以开发销售为主，有实力资产经营的房企并不多。

不过，可能看到的是，临界点已经来临。一方面是工业化主导产业经济开展时代已经完结，第三产业快速壮大之后，新纳人口的住房则多是经过有质量的租赁来完成；另一方面，传统的开发形式已经距离行业天花板越来越近，资产经营时代来临是不可逆趋向，万科、龙湖已经规划长租公寓。

据某钻研院新近颁布的《租赁崛起》报告测算，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2030年估量会超越4万亿元。对比美日两国典型城市来看，房价水平高的城市，租赁市场也得到了充分发展，40%以上收入花在房租上，规模化机构快速扩张，品牌房企租赁资产业务规模占比超越20%，而我国租赁市场开展尚有很大空间，实践上政府也正加快“购租并举”政策的落地。或许，当市场上租赁业态足够成熟之际，地王就不会如此密集地诞生。