十强房企2016年销售破2万亿元(2)

A股房企频遭险资举牌

36家房企前十大流通股股东现险资

外来者“凶猛”！险资从纯粹的财务投资往控制管理层的演变，这在房地产领域表现尤其明显。

近段时间以来，安邦加快了举牌中国建筑的步伐。自2015年以来，险资在二级市场投资活跃，开始密集性出击举牌地产企业，甚至千亿元量级房企对外来者的“凶猛”都似乎猝不及防。

在2016年，这种现象仍在加剧。西南证券分析师张刚表示，三季度保险机构持股家数处于历史最高水平，调仓幅度较大。剔除中国人寿和平安银行两个标的后，保险机构仍继续保持对金融行业较高的持仓比重，而对房地产行业的持仓市值连续四个季度保持第二名的位置。

另据《证券日报》根据数据统计，截至12月18日，136家（按照申银万国房地产行业分类）A股房企中，被险资进入前十大流通股股东的房企为36家，占比达到26.47%。其中，万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企均在其列。显然，过去的四强房企“招保万金”全部上榜。

除此之外，在香港上市的内房股更是险资的重点举牌对象，碧桂园、远洋集团等房企都在该范围之内。

广发证券指出，险资举牌的上市公司行业上偏好地产、金融和稳定增长类公司；在股权方面喜欢股权分散、高分红、中等市值公司；而在财务特点方面偏好现金流充沛、高ROE、低估值公司。

东方证券分析师竺劲认为，据统计，在举牌上市公司比较活跃的13家保险公司及其举牌的58家上市公司中，地产行业上市公司有13家，占22.4%，远超过其它行业。另外，保险公司中举牌比较活跃的安邦、前海人寿、生命人寿等保险公司偏爱高分红公司，持有上市公司股权比例都较高，且倾向于获取董事会席位。

事实上，对于险资频繁举牌上市公司的目的，业内多认为，2013年以来，保险行业尤其是寿险行业保费收入增长迅速，资产配置需求增大，无风险利率的下行使得股票作为资产配置方式相对于债券更受保险资金青睐。

更重要的是，竺劲称，目前来看，保险资金举牌地产上市企业将带来两波行情，一是资金进入推动股价上涨；二是资金进入后，市场对公司价值重估。另外，部分保险公司偏好持有上市公司较高股权，倾向于获得董事会席位。

正如竺劲所示，保险公司举牌上市公司虽多有发生，但是，通过统计发现，部分险资实际上开始不满足于财务投资进而获得高收益，而是意在参与被举牌上市公司的管理。

据平安证券分析师王琳统计，在2015年底，险资就开始显现出参与管理上市公司的意图。王琳表示，“从我们统计的目前保险资金举牌的地产公司类型来看，当前28家被保险资金持有的公司中25%是以获得重大影响争取控股为目的，46%是看好公司一线城市资产价值和未来发展，还有29%是布局中小市值的公司，看好公司转型或者壳资源”。

实际上，据《证券日报》记者观察，也有远洋集团等多家企业的董事会席位中有险资成员，且已参与日常管理。

“部分险资的收购重在争夺上市公司主导权，股权分散的上市公司被继续增持是大概率事件。”专家向《证券日报》记者表示，除了双方有可能在养老地产等方面增加协同扩张的新产业外，上市公司也要加强对主动权的控制能力。

后调控时期重因城施策

防止房价过快上涨

房地产调控政策年年有，今年则有诸多不同。

在经历了公司债天量发行，二线城市地产异军突起，地王项目层出不穷后，调控政策态度快速转变。一刀切式调控翻篇，因城施策成为房地产调控的主旋律。住建部相关人士曾向《证券日报》记者称，今年调控思路有所细化，基本依靠地方政府自发地根据城市自身具体情况出台调控政策。同时，将逐渐弱化短期干预，强化长效机制。

回顾2016年，调控重磅政策影响尤其变现在北京“930”新政的落地后引发的连锁反应。9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策，重启限购之外，信贷政策从严，并从供地量和限价等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

随着国庆以来收紧性政策落地，11月份累计销售量和销售额增速环比分别下降2.5个和3.7个百分点，销售均价为每平方米7114元，环比下降4.38%，调控效果凸显。

值得关注的是，这一轮调控政策是以防止价格过快增长为核心目标，依然采用行政手段重点解决结构问题，而非总量问题。整体来看，一、二线城市交易量下降，预计全年销售面积增速可能维持在20%左右，但结构性阵痛仍难以避免，大部分三、四线城市依然深陷去库存危机，销售预期回落加剧广义库存压力。

事实上，次轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，因此后期有一些城市开始重新“认房认贷”，继续加码“打补丁”，最终，达成的稳一线城市，控二线城市，盘活三、四线城市的目标。

至于此轮调控在10天内密集落地的背后，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。尤其当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，甚至对上市房企来说，也出现多种表外资金流入多房地产领域的现象。

值得关注的是，《证券日报》记者获得的消息则显示，因部分城市短期内房价过度上涨，住建部盯紧了那20多个城市，但从本质上看，这些政策可能都是短期干预，未来政策态度将由稳增长转为控风险，重点方向在于推出长效机制，在于保护，而非打压。

鉴于此，业内普遍认为，这不是行业发展进入大拐点时期。但行业内政策态度的快速反转改变了市场预期，土地市场的快速透支和房企资金使用监管的趋严对房企的现金流将提出考验。

随着投资客、加杠杆入市需求在调控下撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得地王的企业压力尤重。

另有多位业内人士认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。