政策铺路租赁时代 楼市供需走向引关注

七月初首次出让纯租赁土地后，上海近日又出让了四幅不可销售、纯租赁的土地。

据上海土地交易市场8月23日的公告信息，此次出让位于浦东北蔡、浦东南码头、长宁古北、徐汇漕河泾的四幅地块，土地性质被明确标明为“租赁”，建筑面积约在20万平米左右，体量不算小。

此前的七月份，住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场。随后一个月的时间里，12个试点城市已经有10个先后出台了住房租赁的相关政策和举措。面对多地先后出台租赁政策，各方关注的焦点集中于几个层面：房地产市场是否会形成租售并驾的新局面，租赁市场能否改变需求格局以及对房价的预期。

沪再推大体量纯租宅地

七月初上海首次推出只租不售的土地后，时隔一个月的时间，上海又推出了四幅纯租赁地块。

8月23日，上海土地交易市场发布了四幅土地出让的最新信息。与以往土地出让为销售物业完全不同，这次所出让体量不小的地块，并非用于销售，而是租赁。

上海土地交易网8月23日公布的信息显示，挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区共计4幅国有建设用地使用权的公告。该地块的土地用途一栏都注明为“租赁住房”，而非可销售性的商业或住宅用地。

跨越三个区的这四幅只租不售的土地，体量不算小：四幅地块出让面积约8.76万平方米。按1.8-3.0的容积率估算，这几幅完全用于租赁土地的实际建筑面积，有望超过20万平方米。

上海连续推出大体量纯租赁、不可销售用地，传达出怎样的信息？有分析师认为，如果说七月初上海在张江、嘉定新城推出的两幅只租不售地块是测试一下市场反映，那么此次上海再推四幅大体量纯租赁用地，可能意味着上海未来土地市场上会出现更多租赁地块。

7月4日上海市规土局出让位于浦东张江、嘉定两幅租赁住房地块。7月24日前述两宗地块被上海张江、上海嘉定新城发展以7.24亿元和4.24亿元的价格竞得，楼板价分别为5569元/平方米和5950元/平方米。按规土局的要求，两个项目建成后，将至少提供1897套租赁住房。

“市场上住房的形式和种类，可能会变得更加丰富。”一家房产机构分析师说

从七月底住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场，一个月的时间里，12个试点城市已经有10个先后出台了住房租赁的相关政策和举措。

实际上，北京、上海并不在12个试点城市的名单之中。在业界看来，上海的举措对其它城市有不小的示范意义。

“不只盘活存量住房，还要从新增住房供量角度，供应更多用于租赁的房源。”一家房企高管认为，租赁住房以及长租公寓，未来的市场份额可能会逐渐增加，打破销售住宅占绝对主导的格局。

逐渐改变房地产供需？

七月以来，住房市场租赁的话题，成为舆论热议的题目。而住建部所列12个试点城市中，已经有10个城市先后出台关于住房租赁的措施。多地先后出台租赁措施，也搅动了市场。

8月22日，合肥市公布了住房租赁试点工作的实施方案。虽然方案中没有明确提出“租售同权”，但合肥从政府层面大力推进的做法，被认为是培育租赁市场的重要举措。

此次合肥公布的租赁住房方案，主要有两个层面：今年年底前合肥将组建市、区两级国有房屋租赁公司，同时启动住房租赁交易服务政府监管平台。通过配套政策培育住房租赁市场，在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

合肥落地租赁措施前，另外9个城市关于培育住房租赁的措施，也是各有特色。能否通过租赁住房，享受到与买房相同的子女入学、医疗等相关软性配套，成为租房者关注的一个重点。

广州最先给出了答案。广州的切入点是女子教育的问题。对于承租人子女就近入学，广州成为最先提出“租购同权”的城市。广州之后，北京、无锡等城市，也发文明确承租人子女有就近入学的权利。

沈阳的措施更加全面。2018年年底前，持有居住证的承租人可按规定在住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务和便利。沈阳的购租同权，在业界看来可谓相当到位。

还有一些城市，通过增加市场供应，试图解决市场供需结构。

按比例配建租赁住房，武汉在商业区、产业园区域，以新建住房约一到两成的比例，配建租赁住房，以增加租赁用房市场供应。

在租赁住房体系的建设中，国企成为各地承担培育市场的重要主体之一。

按南京的框架，今年南京成立住房租赁管理联盟的同时，还将成立一批住房租赁企业：不少于14家的国有住房租赁企业，试点混合所有制的企业在4家以上，房产经纪机构不少于二家。据郑州的方案，2020年前国有租赁平台企业所持住房租赁房源，将占郑州全市新增量的二成左右。

随着各地陆续出台租赁措施，房地产供需结构，是否会逐渐改变房地产供需的话题，成为开发商和市场最为关心的问题之一。

有分析师认为，目前市场主导仍是销售市场为主，租赁市场将发生怎样的变化，是否会对预期产生影响，还有待进一步观察。