楼市调控长效机制雏形确立 “先租后买”更方便

购租并举与规范住房租赁销售等举措一并，被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索，购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践，未来购租并举还有哪些可能？能否化解楼市顽疾？又将给承租人、购房人带来怎样体验？

购租并举是剂长效药 能解哪些楼市顽疾？

2015年年底召开的中央经济工作会议指出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

据中原地产研究院统计显示，近一年多时间里，全国累计超过20多个城市出台了有关住房租赁的政策内容。

对普通民众来说，购租并举已从一个概念衍生出“购租同权”、“开发商自持房源用于租赁”、“推出租赁用地”等诸多操作可能，住房租赁市场改革雏形正在形成。8月28日，国土部、住建部还联合发文，在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。

“购租同权进入政策层面，对中国未来住房市场结构将产生深远的积极影响，长效机制框架的雏形已经确立，政策制度不再支持房价的继续快速上涨。”8月21日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告》指出。

有人会问，购租并举的长效药到底能解决哪些楼市顽疾？“首先肯定是改变‘重售轻租’局面，让承租人也能租得安心，最终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产首席分析师张大伟告诉中新网记者，对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场的大起大落。

在房地产研究人士、新城控股高级副总裁欧阳捷看来，购租并举的另一重要目的则是让外来人口更为灵活的流动，想留下的可以稳定租房，想离开的也无“后顾之忧”。“大城市的住房资源得到高效利用，让购房人宝贵的住房资源避免闲置浪费，实现租赁住宅‘轮动式利用效应’。”

记者采访的多位业内人士均认为，购租并举最想解决的问题，是破除唯有买房才能“安家置业”的固有观念，取而代之的是通过住房租赁制度等多种手段保障居住权。安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，除保证供应、提高权益外，购租并举还可能在房地产投资依托基金的实施上有所突破。

阶梯消费制度正在构建 先租后买打通市场

作为住房租赁的两端，承租人与出租人之间的天平亦在寻求新的平衡。

一方面，体现在双方权益享有上的逐步接近；另一方面，阶梯消费制度正在构建，承租人可能会摇身变为购房人，甚至可享有优先购买租赁房屋的权利。

传统理解上，租、售是完全分离的两个市场。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，要打通新房与旧房、出租与出售、商品房与保障房的市场体系，需形成购租并举的“阶梯消费、过滤使用”机制；完善商品房和保障房承租人优先购买的制度，形成“购租并举、先租后买”的新模式。

可见，阶梯消费正是衔接租、售两个市场的关键所在。

张波将梯度消费模式通俗化的理解为“有多大能力，办多大事”。他说，“先租后买”针对刚步入社会的年轻人就是先租房，有能力了再买房；针对改善型需求就是先改善型租房再改善型买房，从居住者角度来看，租房和买房的保障是趋同的。

8月10日，北京市完成了对《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征求，其中，有群众认为单身家庭需“年满30周岁”的申请条件过于严苛。为此，北京市住建委提出，不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费，并将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。

倪鹏飞将梯度消费分为三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租赁共有产权住房，边租边购；第三，完全自购，完全自有产权。

针对租赁转购买，在法律层面其实早有说明，业内俗称“买卖不破租赁”、“承租者优先购买权”等。

记者查询《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；而第230条则指出，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

“多元所有”产权制度浮现 为购房人减负

强化租赁市场，并不意味着住房销售市场将被弱化，反给房屋买卖带来更多可能。

在倪鹏飞看来，目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题，应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”

其中，共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月，住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

数月后，北京宣布拟探索共有产权住房模式；广东也在《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》中提出，推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房等方面的住房保障体系。而上海早在2010年就开始试点共有产权房，并连续5次放宽准入标准。

产权共有，对购房人有啥好处？“此举降低了个人购房成本，有利于满足无房家庭住房刚需，进一步平抑房价。”某研究院智库中心研究总监严跃进提醒，多元主体出资购房，相当于房子的居住权和收益权是分离的，居住权由其中一个或多个购房者享有；而收益权或增值获利的权益是各类购房出资人共同享有。因此，若要兑现全部收益，购房人需逐步回购产权。

倪鹏飞认为，共有产权房有利于建立长效机制，构建住房多层次供给体系。具体体现在两个方面：一是抑制投机和投资，明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效封堵保障性住房的寻租及套利空间；二是促进住房保障体系，充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

“不久的将来，特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增开发商自持住宅为主的住房市场新格局将逐步形成。”欧阳捷说。