最后的战役:楼市调控下三四线成新战场 房企征战城市群

8月22日，香港四季酒店中，碧桂园集团总裁兼集团董事莫斌一身西装革履，宣布将公司国内合同销售目标提至5000亿元，这一底气来自碧桂园上半年2889亿元和前7个月3339亿元销售额。18天前的8月4日，时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄分享了去年到访以色列的经历，在他眼里，以色列与枭雄争霸中的时代地产颇有几分相似，“我们现在面对的市场，当然没以色列那么苦，但某种意义上是一样的。”时代地产上半年买地花了7成预算。

房地产行业分化愈发明显，这个两年前就逐渐显露出来的特点，在如今全国楼市联合调控的形势下尤为刺眼。对于跻身行业前列的千亿房企来说，充足的土地储备和资本运作能力是锦上添花，对于舍命追赶千亿元甚至游离在百亿元门槛之处的房企来说，每一次风吹草动都足以埋下致命的伏笔。

大浪淘沙。船小好调头的说法似乎不适用于高歌猛进的房地产市场，反而是以千亿房企为代表的巨轮，正在引领整个行业的逆风行驶。全国楼市严格调控下，这些大房企同样备受考验，无论是拿地成本还是融资成本都明显升高，但由于深知一个市场走向成熟的过程中必须忍受阵痛，这些大房企在业务和融资渠道多元化的基础上，更多地将目光转向国家经济人口结构的变化，形成新的城市群格局观，并在自身转型上作出尝试。

楼市调控下转移新战场

据中国房地产报记者统计，截至8月23日共有26家房企发布2017年中报，其中78%房企在今年上半年营收总额较去年同期出现上升，行业平均增长幅度为26.83%，净利润也较去年同期出现上升，行业平均增长幅度为35.2%。

在一线城市和热点二三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施中，房企销售业绩和营收出现逆势增长。与房企微观层面变化相呼应的是一则来自国家统计局的数据，今年1月至6月，全国商品房销售面积为74662万平方米，同比增长16.1%；销售额为59152亿元，同比增长21.5%，其中，住宅销售面积为64791万平方米，同比增长13.5%；销售额为49298亿元，同比增长17.9%。

逆势增长的答案在于购房新战场的转移，支持这一转移的一个充分条件则是，在中央“房子是用来住的，不是用来炒的”政策要求下，各大城市及地区继续支持高库存的二线城市和三四线城市落实去库存，并支持居民自住和农民工购房需求。

新城控股在2017年中报表示：“从政策及市场效果来看，紧缩政策使得投资需求和资金从核心城市外延至周边其他城市。上半年，三四线城市成为购房新战场，逐渐承接核心热点城市溢出的购房需求，成为商品房销售增长的重要推动力。目前政策尚未根本扭转投资购房预期，仍然呈现出‘政策向左、市场向右’的显著特征。”据悉，新城控股今年上半年营收113亿元，同比增长24.87%。

荣盛发展也给出相同的解释：“上半年房地产行业宏观调控力度加大，热点城市调控政策频频加码，传统限购限贷政策不断升级，房地产供需两端信贷资金逐步收紧。一二线城市受限购、限贷等政策影响，商品房销售面积同比去年上半年下滑明显，三四线政策环境相对宽松，去库存持续发力。”荣盛发展今年上半年营收134亿元，同比增长17.8%。